В случае недобровольной утраты собственником владения его

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

В случае недобровольной утраты собственником владения его
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком прописаны законодателем достаточно четко.

Под понятием единого правового режима земельного участка и расположенных на нем построек/зданий в современном законодательстве понимается оформленное в установленном законом порядке право собственности, когда собственник в полной мере владеет и землей, и всем, что на ней построено/расположено.

Понятие единого правового режима земли и зданий на ней

Согласно статье 40 Земельного кодекса РФ собственник участка может строить на нем все, что подходит под использование по целевому назначению участка, и владеть этим имуществом.

К примеру, человек может на своем земельном участке построить дом, оформить его по всем правилам, получив соответствующее разрешение на строительство, а потом в нем жить. Это и есть единый правовой режим земли и недвижимости на ней.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственник может распоряжаться своим имуществом, в том числе и землей, по своему усмотрению, в рамках законодательства, не нарушая прав других граждан.

Этим тоже определяется единый правовой режим на землю и построек на ней.

Если человек хочет, и это не нарушает действующих норм, то он может строить на своем участке здания/сооружения и владеть ими, распоряжаться по своему усмотрению.

Кроме того, единый правовой режим подразумевает и такой порядок, как продажа недвижимости вместе с участком, и наоборот.

Собственник вправе продать свой участок вместе с находящимися на нем постройками или же продать постройки вместе с землей, установив желаемую за это стоимость.

Допускается и продажа отдельно постройки, без участка. В этом случае землю разрешается сдавать по договору аренды или срочного/бессрочного пользования.

Согласно статье 271 Гражданского кодекса РФ полноправный владелец постройки или здания/сооружения, которая находится на чужом участке, имеет право использовать землю под постройкой или зданием/сооружением.

Более того, если владелец участка продаст или передаст еще каким-то образом свои права собственности на него другому лицу, владельца постройки это никак не коснется: она так и останется в его собственности и владении, если это не будет оспорено по каким-то нормативно-правовым актам.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, которая частично дублирует статью 271 Гражданского кодекса РФ, если строение/сооружение или постройка переходит в собственность нескольких граждан (долевая собственность), то права на пользование участком разделяются в соответствии с этими долями: каждому достается та часть, которая ему принадлежит в здании/строении.

Окончание права собственности на участок, где расположена оформленная недвижимость

Земельным законодательством предусмотрены случаи, когда право собственности или пользования землей прекращается, но при этом право собственности на недвижимость остается. Согласно статье 41 Земельного кодекса РФ землепользователь (несобственник) наделяется такими же правами, что и полноценный собственник земли.

Исключением является лишь право сервитута. То есть землепользователь, который, к примеру, арендует участок, может после получения соответствующего разрешения строить на нем и оформлять данную недвижимость в собственность.

Права на собственность участком могут быть закончены по нескольким основаниям, которые подразделяются на две большие категории: в добровольном порядке или принудительном. К первому относятся:

  • прекращение существования организации-собственника (юридического лица);
  • смерти собственника и отсутствия наследников, их отказе во вступление права собственности;
  • оформление отказа по собственному желанию.

К принудительному отказу же относятся такие основания, как:

  • изъятие участка для уплаты долга собственника (оформленное в законном порядке);
  • реквизирование со стороны муниципалитета или государства;
  • нарушение норм законодательства, в результате чего право на собственность теряется.

Примечательно, что законодательством не установлено четкого порядка по потере единого права на владение участком и строений на нем. И в добровольном, и в принудительном порядке может быть прекращено право собственности или только на землю, или только на недвижимость, или и на то, и другое вместе.

Полностью понятие потери прав на собственность указаны в статье 235 Гражданского кодекса РФ, где прописаны все основания, как добровольные, так и принудительные.

Основания приобретения права собственности на здания, сооружения пользователем земельного участка

В вопросе приобретения права собственности на любое строение/сооружение владельцем или пользователем земельного участка правозащитники нередко обращаются к статье 218 Гражданского кодекса РФ. Если трактовать ее в рамках действующего законодательства, то все, что создано собственником на законных основаниях и с учетом всех норм, принадлежит собственнику.

Пользователь земли, построивший на ней здание/сооружение, которое не нарушает прав других граждан, может ему принадлежать. Если же этот собственник передает свои права на собственность другому лицу, то именно это лицо становится правообладателем, в случаях, если процедура передачи прав была проведена в рамках закона (договора мены, продажи, ренты и т.д.).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на постройку начинается ровно с того момента, как она была зарегистрирована в уполномоченных органах. Если этого не произошло, то постройка считается «ничейной», а в некоторых случаях и самовольной.

Одним из оснований на возникновение права собственности на строение/сооружение владельца земли, на которой это строение находится, является отсутствие прав и претензий на них у застройщика.

Если на чужом участке было незаконно построено здание, то собственник участка может претендовать на право собственности на здание, но, по решению суда, может быть обязан возместить затраты застройщика в денежном эквиваленте.

Снос строений и препятствия к сносу

Если полноправный собственник недвижимого имущества, которое находится на чужом участке, возвел свою постройку или приобрел ее в законном порядке, то он имеет право пользовать землей, хотя и с некоторыми ограничениями. Однако при утрате права на недвижимость собственник участка может или требовать перехода прав на постройку в его пользу, или сноса такой постройки с его участка.

Нередки ситуации, когда владелец земельного участка составляет договор аренды с собственником строения, где арендодателем является именно владелец участка. В этом случае, по окончании договора аренды, владелец земли может требовать сноса недвижимого имущества арендатора, в том числе, и в судебном порядке.

Препятствий к сносу владелец недвижимости чинить не имеет права, если на снос выписано соответствующее разрешение.

Обжаловать решение суда или компетентного органа можно в судебном порядке, однако с утратой права пользования землей, которое было оформлено в форме договора, при окончании срока его действия, владелец утрачивает приоритетное право на участок.

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования участком и дальнейшие действия

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком прописаны законодателем достаточно четко. Если собственник земли, на которой было чужое строение или здание, прекратил в законном порядке соглашение об использовании его земли собственником недвижимости, то он может требовать снести недвижимость с его участка.

Однако если, оценив стоимость строения и участка, суд придет к выводу, что земля неравноценна недвижимости, может быть предложено два варианта решения: владелец земли приобретает имущество владельца строения (следует понимать под имуществом именно строение), или же владелец строения выкупает участок у его владельца.

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования участком не всегда сводятся только к удовлетворению прав собственника земли.

Законодателем предусмотрен учет прав и свобод всех граждан. Поэтому если договора аренды или срочного договора на пользование землей собственником недвижимости заключено не было, то нормы статьи 272 Гражданского кодекса РФ дают ему право «побороться» за право на владение строением и даже землей, на которой оно находится.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/posledstviya-utraty-sobstvennikom-nedvizhimosti-prava-polzovaniya-zemelnym-uchastkom.html

Защищаем право собственности

В случае недобровольной утраты собственником владения его
Защита права собственности представляет собой совокупность правовых способов, которые применяются к нарушителям отношений собственности. С этой точки зрения можно сказать, что способы защиты права собственности (как и других вещных прав) суть разновидности способов защиты гражданских прав, которые закрепляются в ст. 12 Гражданского кодекса.

С другой стороны, сама защита вещных прав есть составная часть более широкого понятия охраны вещных прав, целям которой и служат все нормы о вещных правах.

В главе 20 Гражданского кодекса закреплены особые, вещно-правовые способы защиты права собственности и других вещных прав, связанные с их абсолютным характером, то есть призванные защищать их от непосредственного неправомерного воздействия любых третьих лиц.

Они противопоставляются обязательственно-правовым способам защиты имущественных прав, рассчитанным на случаи, когда собственник связан с правонарушителем обязательственными, чаще всего договорными, отношениями.

Например, в случае, когда арендатор не возвращает арендодателю-собственнику принадлежащее ему имущество по окончании срока договора и тем самым нарушает право собственности последнего, используются обязательственно-правовые способы защиты, учитывающие специфику конкретных взаимоотношений сторон.

Поэтому наше законодательство в этом отношении не дает собственнику возможности выбора вида иска и не допускает так называемой “конкуренции исков”, свойственной англо-американскому, а не континентальному европейскому правопорядку.

Следовательно, при наличии между участниками спора договорных или иных обязательственных отношений нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав. В этом состоит и практическое значение данных различий.

Глава 20 ГК РФ закрепляет два традиционных вещно-правовых иска, служащих защите права собственности и иных вещных прав: виндикационный (ст. 301 ГК РФ) и негаторный (ст. 304 ГК РФ). В обоих случаях речь идет о таких способах защиты, которые призваны защитить право собственности на сохраняющийся в натуре имущественный объект. В случае его утраты или невозможности возвращения собственнику речь может идти только о компенсации причиненных убытков, то есть об обязательственных, а не вещных правоотношениях.

Из этого правила имеются исключения. С одной стороны, Гражданский кодекс сам включает компенсацию в число способов защиты права собственности на случай изъятия имущества в соответствии с федеральным законом, то есть его национализации (ст. 306 ГК РФ). В этой ситуации собственник обязан подчиниться закону и не вправе требовать возврата своего имущества, но может добиваться полной компенсации – взыскания убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ), включающих и неполученные им доходы, и стоимость утраченного им имущества. Это право, однако, принадлежит только собственнику, но не субъекту иного (ограниченного) вещного права, например права хозяйственного ведения или оперативного управления.

С другой стороны, иск к государству, органы которого наложили незаконный арест на имущество лица, об освобождении этого имущества из-под ареста (исключении имущества из описи) не включен законом в число вещных исков (способов). Этот иск, по сути, сводится к иску о признании права собственности на незаконно включенное в опись и арестованное имущество, а не к защите уже имеющегося и неоспариваемого права собственности.

Виндикационный иск – требование собственника о возврате своего имущества из чужого незаконного владения. Оно представляет собой иск не владеющего конкретным имуществом собственника к незаконно владеющему им несобственнику. Это требование установлено на случай утраты собственником владения своей вещью.

Субъектом права на виндикацию является собственник (или иной титульный, то есть законный, владелец), который, следовательно, должен доказать свое право на истребуемое имущество, то есть его юридический титул.

Субъектом обязанности здесь является незаконный владелец, фактически обладающий вещью на момент предъявления требования. Если к этому моменту вещи у ответчика не окажется, виндикационный иск предъявлять нельзя, ибо исчез сам предмет виндикации.

Можно, однако, предъявить к такому лицу иск о возмещении причиненных им собственнику убытков (ст. 126 Основ Гражданского законодательства).

Объектом виндикации во всех без исключения случаях является индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре. Невозможно предъявить виндикационный иск в отношении вещей, определенных родовыми признаками или не сохранившихся в натуре (например, в случае, когда спорное строение капитально перестроено, а не просто отремонтировано фактическим владельцем и стало практически новой недвижимой вещью). Ведь содержание такого иска возврат конкретной вещи, а не замена ее другой вещью или вещами того же рода и качества.

Незаконное владение чужой вещью бывает как добросовестным, так и недобросовестным.

В первом случае фактический владелец вещи не знает и не должен был знать о незаконности своего владения (а чаще всего о том, что передавший ему вещь отчуждатель был неуправомочен на ее отчуждение): например, при приобретении вещи в комиссионном магазине или на аукционной торговле, когда продавец умышленно или по незнанию скрыл от покупателя отсутствие требуемых правомочий. Во втором случае фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество (например, похититель или приобретатель вещи “с рук” по заведомо низкой цене).

У недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником во всех случаях без каких бы то ни было ограничений. У добросовестного приобретателя, напротив, невозможно истребовать деньги и предъявительские ценные бумаги (п. 3 ст. 302 ГК) из-за практических сложностей теоретически возможного доказывания их индивидуальной определенности и возможности получения однородной по характеру (денежной) компенсации от непосредственного причинителя имущественного вреда.

От добросовестного приобретателя имущество можно истребовать в двух случаях. Во-первых, если имущество было получено им безвозмездно (по договору дарения, в порядке наследования и т. п.

), поскольку ему такое изъятие не нанесет имущественных убытков, но будет способствовать восстановлению нарушенного права собственности. В п. 2 ст.

302 ГК РФ эта возможность сформулирована в качестве общей, распространяющейся на случаи как добросовестного, так и недобросовестного безвозмездного приобретения чужого имущества.

Во-вторых, в случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем имеет значение способ выбытия ее у собственника (п. 1 ст. 302 ГК). Если имущество первоначально выбыло у собственника по его воле (например, сдано им внаем, а затем незаконно продано нанимателем третьему лицу), он не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя. Ведь последний действовал субъективно безупречно, в отличие от самого собственника, допустившего неосмотрительность в выборе контрагента. Собственник не лишается при этом возможности требовать возмещения убытков, причиненных ему таким недобросовестным партнером. Но если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, например арендатором, хранителем или перевозчиком; похищено у того или другого; выбыло из их владения иным путем помимо их воли), оно может быть истребовано даже и у добросовестного приобретателя. Ведь здесь субъективно безупречно поведение как приобретателя, так и собственника. Но приобретатель является хотя и добросовестным, но все же незаконным владельцем, поэтому предпочтительны интересы собственника. За добросовестным приобретателем сохраняется право на возмещение убытков, причиненных ему отчуждателем вещи.

Кодекс ввел в этом отношении лишь одну принципиальную новеллу, распространив возможность истребования вещи у ее добросовестного возмездного приобретателя на случаи, когда вещь выбыла не только от собственника, но и от лица, которому имущество было передано собственником во владение (и, следовательно, первоначально выбыло от самого собственника по его воле).

Этим в большей мере защищаются интересы не только собственников, но и добросовестных субъектов права хозяйственного ведения и оперативного управления, а также арендаторов. Ведь они заинтересованы в использовании конкретного имущества, которое собственник при отсутствии указанного правила не смог бы сам истребовать от добросовестного возмездного приобретателя.

В силу правил ст. 303 ГК собственник вправе потребовать от недобросовестного владельца не только конкретное имущество, но и все доходы, которые этот владелец извлек или должен был извлечь из имущества за все время своего владения им (либо их компенсацию). На добросовестного владельца такая обязанность ложится лишь за время, когда он узнал или должен был узнать о незаконности своего владения.

С другой стороны, как добросовестный, так и недобросовестный владелец вправе потребовать от собственника возмещения необходимых затрат на поддержание имущества за то время, с какого собственнику причитаются доходы от имущества. Ведь он получает вещь в надлежащем состоянии и с доходами (или их компенсацией), сэкономив на необходимых расходах. Ясно, что отсутствие такого правила вело бы к неосновательному обогащению собственника.

За добросовестным владельцем истребуемого имущества признается также право оставить за собой отделимые улучшения, которые он произвел в чужом имуществе. Он может также требовать от собственника возмещения затрат на произведенные им неотделимые от имущества улучшения, ибо в ином случае собственник опять-таки получал бы неосновательное обогащение.

Негаторный иск представляет собой требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом. Такие препятствия могут, например, выражаться в возведении строений или сооружений, препятствующих доступу света в окна соседнего дома или создающих иные помехи в его нормальном использовании.

Субъектом негаторного иска является собственник или иной титульный владелец, сохраняющий вещь в своем владении, но испытывающий препятствия в ее использовании. Субъектом обязанности считается нарушитель прав собственника, действующий незаконно. Если помехи созданы законными действиями, например разрешенной в установленном порядке прокладкой трубопровода возле дома, их придется либо претерпевать, либо оспаривать их законность, что невозможно с помощью негаторного иска.

Объект требований по негаторному иску составляет устранение длящегося правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска. Поэтому отношения по негаторному иску не подвержены действию исковой давности требование можно предъявить в любой момент, пока сохраняется правонарушение.

Виндикационный и негаторный иски в защиту своих прав и интересов могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество – все законные владельцы (ст. 305 ГК). К их числу отнесены субъекты как вещных прав пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и иных, так и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом (например, арендаторы, хранители, перевозчики).

При этом титульные (законные) владельцы, обладающие имуществом в силу закона или договора, в период действия своего права могут защищать свое право владения имуществом даже против его собственника.

Именно поэтому унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения государственным или муниципальным имуществом может истребовать его даже от собственника-учредителя в случае его незаконного изъятия, а арендатор предъявлять негаторный иск к арендодателю-собственнику, пытающемуся незаконно лишить его права владения арендованным имуществом до истечения срока договора путем отключения электричества и отопления или создания иных препятствий в его нормальном использовании.
Алексей Томилин

Уровень/Статус участника: Гость Портала

Привилегии:

Правила: Для авторизации необходимо заполнить поля: Н?˜К, ДАТА РОЖДЕН?˜Я, ПОЛ, ГОРОД ПРОЖ?˜ВАН?˜Я, МЭЙЛ, (регистрация подтверждения обратным пись-мом в службу авторизации).

При условии, что Гость сайта за 7 дней (выжидательный период) имел более 20 Авторизаци на Портале, получил не более двух черных меток и посетил не менее 5 разных Порталов – получает доступ к полной регистрации и присвоение следующего уровня.

Для получения следующего уровня необходима полная авторизация с заполне-нием полей: Ф?˜О полностью, НОМЕР ICQ, ХОББ?˜, УВЛЕЧЕН?˜Я, Ж?˜ЗНЕН-НЫЕ ПР?˜ОР?˜ТЕТЫ (ДЕВ?˜З), ФОТО, СФЕРА ДЕЙТЕЛЬНОСТ?˜, КОМПА-Н?˜Я, НОМЕР СОТ. ТЕЛЕФОНА.

При отказе в полной регистрации и выполнении других Требований, Гость мо-жет пройти полную регистрацию в любой момент. При нарушении Требований (низкая статистика посещений Порталов и Авторизаций, получения более двух черных меток), срок регистрации переносится на одну неделю.

Доступ:

Источник: http://www.giport.ru/sovet/16456

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.