Спор по участию в долевом строительстве

Споры с застройщиками

Спор по участию в долевом строительстве

Споры с застройщиками у физических лиц могут возникнуть в двух случаях. Первый – это подписание договора долевого участия (ДДУ), а второй – соинвестирование в ЖСК. И, независимо от оснований возникновения правоотношений со строительной фирмой, конфликты случаются как на стадии строительных работ, так и на этапе введения жилищ в эксплуатацию и оформлении прав собственности.

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома – это, порой, единственная перспектива для семей стать владельцами личных квадратных метров.

Но, в комплекте с выгодной ценовой политикой имеется риск стать жертвой мошенников и потерять накопленные сбережения.

Чтобы предотвратить нежелательные последствия и возможные споры с застройщиками, нужно ознакомиться с нормами Закона, которые регулируют порядок осуществления ДДУ.

30 декабря 2004 году был принят Закон РФ об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Это основоположный документ, который принимается во внимание контролирующими органами при возникновении конфликтных ситуаций между строительными фирмами и физическими лицами.

Законодательство о защите прав потребителей распространяется как на покупки, так и на сферу услуг. Поэтому долевое участие охватывается также нормами Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”. Часто, именно данный документ применяется судьями при решении споров с дольщиками и застройщиками.

Лучше всего подготовиться к защите собственных интересов помогут Постановления Пленума ВС, в которых систематизированы результаты рассмотрения гражданских исков по защите потребительских прав.

В частности, полезным может оказаться «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Основные причины возникновения споров со строительными компаниями по ДДУ

При подписании соглашений с физическими лицами строительные фирмы находятся в более выгодной позиции, поскольку могут диктовать клиентам свои условия контракта.

С другой стороны, будущие владельцы собственности могут их принять либо же отказаться и заняться поиском другого застройщика.

И, зная, основные причины возникновения конфликтов, фирмы отображают в договорах юридические пути отступления и собственной защиты.

Так, чаще всего споры с застройщиком возникают в таких ситуациях:

  • на стадии оформления имущественных прав или после перехода недвижимости в абсолютное владение дольщика были установлены нарушения технологий строительств или неудовлетворительное качество материалов и объекта в целом;
  • пропуск строительной фирмой установленных сроков на любой из стадий выполнения договора;
  • необоснованное изменение в одностороннем порядке характеристик оплаченной квартиры;
  • отказ в оформлении прав собственности на готовое жилище.

Кроме того, споры с застройщиком могут возникать и в силу некачественного соглашения, подписанного между сторонами. Поэтому лучше привлекать к контракту квалифицированного юриста.

Виды соглашений с застройщиками и возможные споры

Виды договоровПричины споров
Подписание ДДУПоскольку это один из самых подробных видов соглашений, где описываются даже мельчайшие детали соглашения, споры возникают крайне редко и только с сопутствующим нарушением пунктов контракта строительными компаниями.
Приобретение векселяДанный документ не содержит подробной информации о будущем жилище, поэтому есть риск получить не то, что ожидается.
Покупка квартирыЗастройщик не обязан предоставлять проектную документацию на обещанное жилье, поэтому у него всегда есть возможность выбрать квартиру к продаже по собственному усмотрению.

Внимание! Некоторые строительные фирмы предлагают подписать предварительный контракт, когда не то что не начаты строительные работы, но и едва ли имеются все разрешительные документы. Подписывать такие договоры не следует, поскольку они не смогут гарантировать в должной мере защиту ваших интересов.

Досудебное решение споров со строительными фирмами

Мирное решение спора с застройщиком, безусловно, имеет свои преимущества для обеих сторон. Для строительной фирмы – это возможность избежать дополнительных финансовых выплат и компенсаций. Для дольщика – это лучший способ решения конфликта в кратчайшие сроки.

Но это не обязательная стадия. С другой стороны, если возникнет необходимость судебного рассмотрения спора с застройщиком, то неудавшаяся попытка решить вопрос мирно, будет дополнительным баллом в пользу истца, то есть дольщика.

Так, процедура досудебного решения спора с застройщиком подразумевает такие стадии:

  • дольщик самостоятельно оформляет обращение в строительную фирму, в котором отображает основные возникшие проблемы и желаемые способы их дальнейшего решения (лучше, если будут дополнительно указываться пункты подписанного контракта);
  • на протяжении 10 суток застройщик должен рассмотреть жалобу и принять решение удовлетворить ходатайство, принять его с исправлениями или же полностью отказать (принятое решение оформляется официальным уведомлением и отправляется на почтовый адрес жалобщика);
  • после обоюдного согласования деталей подписывается дополнительный контракт, который обязателен к выполнению.

Важно! Претензия к застройщику должна быть оформлена в двух экземплярах, один из которых остается у жалобщика. Отправку лучше осуществлять Почтой с дополнительной опцией «описание вложения», что докажет ознакомление застройщика с письмом.

Способы урегулирования споров с застройщиками

В зависимости от оснований возникновения спора со строительной фирмой, есть несколько способов удовлетворения интересов сторон мирным способом.

Причина конфликта – вариант решения

Суть спораВозмещение ущерба
Умышленный или случайный пропуск сроков сдачи жилища в эксплуатацию и предоставления возможности оформления прав собственностиКаждому потерпевшему гарантирована возможность выплаты неустойки плюс к заявленной стоимости квартиры. Сумма считается за каждый день простоя.
Получение денег от дольщиков при отсутствии прав на ведение строительных работПолный возврат вложенных денег с дополнительной неустойкой и компенсацией сопутствующих убытков.
Некачественное жилье
  • самостоятельное устранение недостатков застройщиком, в течение 60 суток;
  • если оговоренные недостатки устранены не были, то предстоит вернуть полную стоимость квартиры;
  • снижение цены на объект, что покроет затраты владельца на устранение недочетов;
  • после оформления прав собственности дольщик исправляет качество сам, но строительная компания по чекам компенсирует все убытки.

Обращение в суд при нарушении условий ДДУ строительной фирмой

К сожалению, сторонам не всегда удается прийти к единому мнению и приходится обращаться за помощью к Фемиде.

Споры с застройщиком, как показывает судебная практика, могут затягиваться на месяцы, поэтому всегда лучше попробовать урегулировать скандал мирно.

Если же избежать судебных тяжб не удалось, то инициатором рассмотрения дела будет выступать потенциальный владелец квартиры, который и должен направить ходатайство в канцелярию суда.

Иск должен содержать такие данные:

  • наименование органа, на рассмотрение которому направляется жалоба;
  • персональные сведенья истца;
  • название и юридический адрес строительной фирмы, с которой возник спор;
  • наименование ходатайства, дата и место его составления;
  • вводная часть, которая должна содержать подробный рассказ об основаниях возникновения правоотношений со строительной фирмой;
  • описательный раздел, где должны отображаться тонкости спора с застройщиком;
  • раздел «Прошу», в котором обязательно должны быть указаны претензии и желаемые способы их решения;
  • подпись истца.

Обращение не будет принято в суде, если дополнительно не будут предоставлены доказательства доводов истца, к которым можно отнести:

  • гражданский паспорт обращающегося;
  • договор ДДУ с копией;
  • письмо-претензия к застройщику с попыткой мирного решения конфликта;
  • ответ строительной фирмы;
  • чеки, которые подтверждают внесение денег на счет застройщика;
  • квитанции, подтверждающие дополнительные финансовые затраты, связанные с нарушение строительной фирмой условий договора.

В течение трех суток после получения ходатайства, судья принимает решение о сроках рассмотрения иска. О чем уведомляются все стороны спора.

Возможные последствия судебного регулирования спора с застройщиком

Направляя ходатайство с жалобой на строительную фирму, истец в обязательном порядке указывает сумму неустойки, которую отказался добровольно компенсировать застройщик.

Если, рассмотрев обращение, судья примет решение, что иск подлежит полному удовлетворению, то дополнительно строительная компания будет вынуждена оплатить в пользу государства штраф.

Размер штрафных санкций равен половине суммы присуждённой истцу.

Моральный вред – это неконкретное понятие, поэтому у потерпевших возникают проблемы с получением компенсаций морального вреда, особенно от строительных фирм. Что характерно для судебных споров по ДДУ, судьи самостоятельно принимают решение о выплате морального ущерба, даже если данное требование не было заявлено потерпевшей стороной. Это значительно облегчает процедуру доказывания.

Но, сумма компенсации в рамках спора не будет очень высокой и, независимо от допущенной оплошности, будет варьироваться в пределах 30 000 рублей. Только если потерпевший сможет доказать, что вред, причиненный строительной фирмой, был больше, можно рассчитывать на дополнительную сумму выплат.

Еще один вариант решения спора с застройщиком – это удовлетворение иска о принудительном прекращении юридической силы подписанного контракта. Если истец настаивает на прекращении правоотношений по причинам затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию строительной компанией, то судья имеет все основания для принятия такого решения.

В таком случае строительная компания обязана выплатить потерпевшей стороне полную сумму вложенных ранее денег. Также, учитывая инфляцию, дополнительно взимается сумма неустойки, которая компенсирует затраты потерпевшего в споре.

Внимание! Суд удовлетворит иск только если срок сдачи дома в использование был увеличен больше, чем на два месяца.

 Возможны споры, когда застройщик отказывается передавать имущественные права на квадратные метры, поскольку появилась возможность продать квартиру дороже. В таком случае судья может удовлетворить прошение на оформление прав собственности без согласия строительной фирмы.

Заключение

Чтобы избежать споров с застройщиками и получить желаемые квадратные метры без сопутствующего финансового и морального ущерба, нужно изучить репутацию строительной фирмы, отзывы клиентов, а также мнение нынешних жильцов квартир, приобретенных в домах компании. Это необходимо для того, чтобы устранить возможность выявления недостатков в доме после его длительной эксплуатации. Также настоятельно рекомендуется привлечь для проверки документов квалифицированного юриста.

Источник: https://PoKodeksu.ru/grazhdanskoe-pravo/spory-s-zastroyschikom.html

Как определить подсудность по ДДУ, и на что обратить внимание

Спор по участию в долевом строительстве

Когда застройщик нарушает обязательства по ДДУ (договору долевого участия), дольщику нередко приходится обращаться в суд.

Однако прежде чем подавать иск, необходимо правильно определить подсудность, чтобы предъявленные гражданином документы были приняты к рассмотрению.

Понимание правил подсудности, установленных законом, позволяет беспрепятственно получить судебную защиту и восстановить нарушенное право.

Вопросам определения подсудности посвящены отдельные главы АПК РФ и ГПК РФ. В них определяется, каким конкретно судом должно рассматриваться дело: арбитражным или судом общей юрисдикции.

В 214 ФЗ отдельно не регламентируются вопросы подсудности, поэтому при разрешении споров в области долевого строительства применяются положения гражданского законодательства. Все спорные вопросы между гражданами и застройщиками решаются судами общей юрисдикции, куда и следует обращаться за взысканием неустойки по дду или расторжением договора.

В зависимости от цены иска дольщик вправе обратиться в один из следующих судов общей юрисдикции:

  • в мировой суд, если взыскиваемая денежная сумма не превышает 100 тысяч рублей;
  • в районный суд, если цена иска составляет более 100 тысяч рублей.

Важно помнить, что на правоотношения, возникшие в рамках 214 ФЗ, распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей. Так, частью 2 статьи 17 ЗоЗПП предусмотрена возможность выбора территориальной подсудности. Гражданин может сам определить, в какой суд подавать на застройщика:

  • по месту своего постоянного или временного проживания;
  • по юридическому адресу строительной компании и ее филиалов;
  • по месту заключения или исполнения договора (например: по адресу, где создается объект недвижимости).

При подаче иска дольщик освобождается от уплаты госпошлины согласно льготам, установленным пунктом 2 статьей 333.36 НК РФ. Однако, если взыскиваемая денежная сумма превышает 1 миллион рублей, а гражданин помимо неустойки также требует компенсировать причиненный моральный вред, то по смыслу пункта 3 статьи 333.36 НК РФ, он должен оплатить госпошлину.

Застройщик и дольщик могут включить в договор пункт о конкретном суде, в котором будут рассматриваться споры по ДДУ, возникшие между сторонами в ходе исполнения сделки. Это право закреплено в статье 32 ГПК РФ.

При этом закон позволяет изменить только территориальную подсудность.

Например: в договоре можно написать любой районный суд города Москвы, но нельзя указать Московский городской суд, так как он предназначен для обжалования уже принятых судебных решений по спорам в рамках долевого строительства. В противном случае, такая оговорка будет считаться недействительной, так как суд не может рассматривать спор за пределами своей компетенции.

Стоит еще на этапе заключения сделки продумать вопрос о том, в каком судебном учреждении будут решаться разногласия между сторонами. При этом нужно обязательно учитывать следующие моменты:

  • Закон позволяет изменить подсудность по ДДУ только до даты вынесения судом определения о принятии искового заявления.
  • Исходя из сложившейся практики, договорная подсудность может быть принята во внимание судом, если она прописана отдельным пунктом в договоре долевого участия.

Нередко застройщик предлагает заключить договор, содержащий пункт о том, в какой суд участники сделки будут подавать иски при нарушении обязательств по ДДУ.

Как правило, это судебное учреждение, расположенное по месту нахождения строительной компании. На практике дольщик, подписавший договор с таким условием, лишается возможности рассмотреть спор по своему месту жительства.

Это связано с тем, что суд может отказать принять иск, ссылаясь на неподсудность спора в рамках части 1 статьи 135 ГПК РФ.

Однако о применении этой правовой нормы было дано разъяснение Верховного Суда. В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда № 17 от 28 июня 2012 года указано, что при рассмотрении дел, касающихся прав потребителей, суды не вправе возвращать иск со ссылкой на 135 статью ГПК РФ, если дольщиком указано требование о признании пункта договорной подсудности недействительным.

Таким образом, перед подачей иска гражданину нужно найти в ДДУ пункт про подсудность, и если дольщик не согласен с его содержанием, заявить об этом в исковом заявлении. В противном случае, суд правомерно вернет иск, решив, что стороны определили подсудность в договоре.

Чтобы избежать ненужных проблем, дольщику перед оформлением сделки стоит воспользоваться юридическими услугами опытных специалистов, способных проанализировать содержание ДДУ и правильно подготовить исковое заявление.

Основная задача дольщика, обратившегося в суд, – получить максимальную компенсацию за нарушение его прав. В свою очередь, застройщик будет стараться снизить размер взыскиваемой суммы, ссылаясь на положения статьи 333 ГК РФ. Данная норма часто применяется строительными компаниями не только при спорах по ДДУ, но и в рамках договора подряда.

Статья 333 ГК позволяет уменьшать неустойку, если она несоразмерна с последствиями причиненных гражданину убытков. Дольщику необходимо обосновать в суде, что он просит взыскать сумму в разумных пределах.

Чтобы получить наибольшую компенсацию, следует обратиться к юристам по ДДУ, которые проанализируют судебную практику и подскажут, какие суды меньше всего урезают неустойку в рамках 333 статьи ГК.

Также важно помнить о возможности подачи иска как по месту жительства, так и по месту временного пребывания. Если у дольщика оформлена временная регистрация, он может предъявить исковое заявление по месту пребывания. Таким образом, у гражданина появляется право выбрать наиболее подходящий суд, учитывая сложившийся подход к рассмотрению споров по ДДУ.

В случае, если гражданин не хочет подавать иск в суд общей юрисдикции, он может уступить задолженность застройщика компании, покупающей долговые обязательства.

Переоформление ДДУ сделает возможным рассмотрение спора в арбитражном суде, так как истцом станет юридическое лицо.

В свою очередь, дольщик получит денежные средства за уступку права требования и избавится от необходимости участвовать в судебном споре.

Принять окончательное решение при выборе суда необходимо с участием опытных юристов. Квалифицированные специалисты помогут правильно определить подсудность, и добиться максимального взыскания задолженности, в том числе в арбитражном суде.

Застройщик и дольщик могут разрешить разногласия не только путем обращения в суд общей юрисдикции. В области долевого строительства споры можно также передать в третейский суд. Стороны сделки устанавливают такую подсудность следующим образом:

  • подписывают отдельное третейское соглашение. При этом закон также предусматривает возможность заключения этой сделки путем обмена письмами.
  • указывают дополнительный пункт в ДДУ, предусматривающий подсудность третейского суда по возникающим спорам, включая взыскание неустойки.

Такой выбор подсудности может обернуться для дольщика неприятными последствиями. К основным недостаткам передачи спора в третейский суд относятся:

  • необходимость уплаты третейского сбора за рассмотрение дела;
  • возможность строительной компании выбрать наиболее лояльных арбитров;
  • осуществление третейского разбирательства в рамках принятого конкретным судом регламента без применения норм ГПК РФ;
  • окончательность вынесенного третейского решения и невозможность его оспаривания по существу.

Таким образом, заключение третейского соглашения часто приводит к ущемлению прав дольщика. Оспорить третейскую оговорку достаточно сложно. Для этого нужно представить доказательства того, что дольщик не был должным образом осведомлен, и что включение в ДДУ условия по передаче споров в третейский суд не является свободным волеизъявлением гражданина.

Все вопросы, касающиеся подсудности договора требуют вдумчивого и профессионального подхода. Еще на стадии заключения ДДУ стоит определиться с выбором суда, в котором может быть рассмотрен будущий спор.

Не стоит поддаваться на уловки застройщика и подписывать соглашения, устанавливающие невыгодную для дольщика подсудность.

При возникновении разногласий с девелопером необходимо найти специалиста, способного правильно оформить и подать исковое заявление.

Обратитесь в Юридическую компанию “Хелп Консалтинг”, и наши профессиональные юристы обеспечат судебное сопровождение любой сделки в области долевого строительства, включая не только защиту прав по ДДУ, но и представление интересов в рамках договора инвестирования.

Связаться с нами можно по телефону или электронной почте. Необходимые контактные данные и адрес нашего офиса указаны в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/podsudnost-po-ddu

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Спор по участию в долевом строительстве

Утвержден

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

19 июля 2017 года

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

            1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В случае признания сделки договором участия в долевом строительстве к ней применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Приводятся следующие разъяснения.

            1.1. Обществом по договору цессии было передано К.

право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме.

Обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено, оплата строительства объекта недвижимости была произведена. Данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ, так как денежные средства были привлечены для строительства квартиры. Согласно ч. 1 ст.

1 Закона № 214-ФЗ данный Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Верховный Суд отмечает, что уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.

            При определении правовой природы договора следует учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Следовательно, к данному договору применяются правила Закона № 214-ФЗ. Так как договор между обществом и К. не содержит ограничений по объему переходящих прав, то К. также перешло право на взыскание неустойки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15)

            1.2. П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Исковые требования П. состояли во взыскании неустойки вследствие просрочки передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований.

Судом не было учтено, что данный договор является договором участия в долевом строительстве, на что было указано Верховным Судом. Также было отмечено, что на данные отношения распространяется законодательство о защите прав потребителей, так как П.

данная квартира приобреталась исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Следует учитывать, что нормы о защите прав потребителей являются специальными по отношению к нормам, установленным Законом № 214-ФЗ, и применяются в части, неурегулированной нормами Закона № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)

            1.3.  Между застройщиком и юридическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве. Юридическое лицо впоследствии заключило договор с Т., по условиям которого последняя приобрела право требования у застройщика, при этом стоимость квартиры была оплачена Т.

Исковое заявление было подано в связи с неисполнением обязательства по передаче квартиры.

Верховным Судом было разъяснено, что на данные отношения также распространяется Закон № 214-ФЗ и законодательство о защите прав потребителей в части, неурегулированной Законом № 214-ФЗ, следовательно, обязанность застройщика выплатить неустойку является правомерной.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. № 77-КГ15-2)

            1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с исковым заявлением о компенсации морального вреда и штрафа в отношении застройщика.

Верховный Суд отметил следующее: в силу того, что Закон № 214-ФЗ не регулирует вопросы компенсации морального вреда и штрафа, в данной части. применяются положения Закона от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Источник: https://63.xn--b1aew.xn--p1ai/document/11997752

Споры по долевому строительству

Спор по участию в долевом строительстве

Полезная информация » Споры по долевому строительству

Наша команда

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет

Бесплатная помощь гражданам Москвы и Московской области по договорам долевого строительства +7 499 322- 28 05

Как часто дольщику в долевом строительстве приходится сталкиваться с несоблюдением сроков по условиям договора со стороны застройщика, мошенничеством, нарушением качества и изменением характеризующих свойств строящегося жилья, с отказом устранить выявленные недостатки?

Несмотря на то, что участие в долевом строительстве многими потенциальными дольщиками и застройщиками рассматривается как достаточно привлекательна сфера отношений, чаще всего дольщиком приходится защищать свои права, а соответственно в итоге всё сводится к умению ввести споры в долевом строительстве.

Сфера долевого строительства регламентируется не только общими, но и специальным нормам законодательства – это основной нормативный документ Закон № 214-ФЗ. Однако, при регулировании споров по участию в долевом строительствеприменяются: Закон РФ № 2300-1, изданный еще в 92 году для защиты прав потребителей, Гражданский кодекс РФ, законодательство о банкротстве, другие НПА России.

Ярко выраженная специфика конфликтных отношений в сфере долевого строительства обуславливает и способы их регулирования, а также обнажает основные проблемные моменты, которые встречаются наиболее часто.

Причины возникновения споров по ДДУ

В большинстве случаев возникшие конфликтные отношения с застройщиком не находит своего разрешения в добровольном порядке путем предъявления претензий и исполнения требований по обоюдной договоренности сторон. Судебные тяжбы – это наиболее распространенный и, к большому сожалению, результативный способ обязать застройщика исполнить условия договора.

В большинстве случаев причиной споров является некачественное исполнение строительных работ. В этом случае речь идет об отношениях в рамках уже заключенного и зарегистрированного договора. Однако бывает и так, что застройщик игнорирует проведения гос. регистрации договора в избежание договорной ответственности.

В редких случаях, договор заключить представляется вообще невозможным, поскольку застройщиком не соблюдаются требования о получении необходимых разрешений на землю, правил подготовки проектной деклараций и других документов, отсутствуют разрешительные документы на право осуществлять конкретный вид деятельности (строительство).

Учитывая привлекательность данной сферы инвестирования денег, застройщики, желающие получить «приличные» деньги идут на мошеннические действия.

Для регулирования вышеперечисленных конфликтных ситуаций необходимо отношения рассматривать не в сфере действия специальных норм законодательства (Закона № 214-ФЗ, закона, защищающего права потребителей и т.д.

), а привлекать застройщика и его руководителей к уголовной, административной, а также гражданско-правовой и субсидиарной ответственности, исходя из конкретного совершенного ими противоправного действия.

Такой вид регулирования конфликта, также дает возможность обманутому дольщику, либо не получившему должного и законного к себе отношения после привлечения денежных средств, также получить компенсацию, неустойки и другие причитающиеся ему выплаты.

Что же касается наиболее частых споров в рамках ДДУ, то львиная их доля приходится на срыв застройщиком сроков передачи готового жилья дольщикам, а также уклонение от добровольного возмещения вреда и нежелание устранить выявлены в строящемся жилье недостатки (изменение площадей помещений, отклонение от проектной документации, нарушение качества выполненные работы).

В этом случае дольщик для регулирования спора и восстановления нарушенного права может:

  • признать право собственности на объект недвижимости;
  • взыскать неустойку;
  • компенсировать имущественный и моральный вред;
  • расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Заключение договора долевого участия с застройщиком, финансовая устойчивость которого предварительно должным образом не исследовалась, может привести к тому, что спор перейдет под юрисдикцию законодательство о банкротстве.

Это происходит в силу того, что многие застройщики не выдерживая конкуренции, неправильно распределяя финансовые ресурсы и производственные мощности, становятся банкротами. Такие споры нужно отнести к наиболее сложной категории дел, поскольку получить компенсацию с застройщика – банкрота может быть достаточно сложно.

Задачи, которые приходится решать в спорах

Поскольку основу обязательств дольщика и застройщика составляет договор долевого участия, его изучение, а также прилагающейся обязательной проектной разрешительной документации о соответствии градостроительным требованиям, правила ее оформления, получение разрешений и гос. регистрации договора представляет достаточно внушительный объём работы, связанные с проведением правового анализа.

Нередко, разрешая строительные споры данной категории, приходится заказывать в судебном порядке строительно-техническую или другую экспертизу, для определения того или иного вида нарушения.

Для регулирования некоторых видов спорных отношений необходимо составлять доп. соглашения, которые касаются изменений или корректировки условия ДДУ. При этом необходимо учитывать, что все соглашения такого рода должны также быть заключены в письменной форме и подлежат обязательной гос. регистрации.

Для ведения споров в долевом строительстве, вытекающих из договорных отношений, а также, если их причиной является внедоговорной конфликт, необходимо глубокое знание не только различных отраслей материального и процессуального права, но и конкретного понимания виды спора, определения нарушенного права и способа его защиты, а также четкое понимание судебной перспективы дела.

Что нужно знать в споре с застройщиком

Для первоначального самостоятельного разрешения конфликта необходимо знать, что регулирование спора может носить досудебной (претензионный характер), в рамках которого застройщику направляются претензии, предложение рассмотреть проекты доп. соглашений и т.д.

В рамках судебного урегулирования конфликта необходимо знание и умение определять подведомственность и подсудность судебного спора, знание процессуального права для должного оформления иска, умение правильно формировать допустимую доказательственного базу, защищающую вашу правовую позицию, знание как рассчитывать неустойку, штрафы и размер причиненного вреда, основания для заявления требований о расторжении ДДУ и предполагаемой ответственности застройщика за причиненный вред и нарушение договорных обязательств.

Проводить судебное регулирование спора по участию в долевом строительстве необходимо, в следующем порядке:

  • Провести правовой анализ договора и всех приложенных к нему документов, подтверждающих наличие (отсутствие) договорных отношений.
  • Определить вид нарушения и возможность применения того или иного вида ответственности застройщика.
  • Определить правовую и фактическую возможность разрешения спора в порядке досудебного либо судебного регулирования.
  • Определить подведомственность и подсудность возникшего спора.
  • Определить судебную перспективу дела.
  • Подготовить иск в соответствии с правилами гражданского или арбитражного судопроизводства.
  • Подготовить документальную доказательственную базу.
  • Произвести детальный, законодательно обоснованный расчет неустойки, морального вреда, штрафа.
  • Определить и сформулировать конкретные требования, предъявляемые к застройщику и их соразмерность причиненному вреду.
  • Подать иск и принять участие в судебном рассмотрении дела.

Помощь специалистов в области права обеспечит не только быструю и своевременную подготовку процессуальных документов, правильный выбор способы защиты и его законодательное обоснование. Это минимизирует все сопутствующие затраты дольщика, сэкономит временной ресурс и гарантированно обеспечит прогнозируемый результат.

Таким образом вы сможете обязать застройщика устранить недостатки и передать в собственность построенное жилье, а также получить возмещение причиненного вреда, выплату неустойки, штрафа и тем самым восстановить нарушенное право.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/spory-po-dolevomu-stroitelstvu-oficialnaya-informaciya.html

Спор по участию в долевом строительстве || kadastrmap.com

Спор по участию в долевом строительстве

Долевое строительство в последние годы стало системным форматом взаимодействия между застройщиком и дольщиком. К сожалению, в последние годы проблема долевого строительства не решалась в пользу дольщика, из-за отсутствия нормальной юридической базы по защите.

Сегодня все споры между сторонами решаются на основании профильного Федерального Закона №214, а также Закона о защите прав потребителей, изданный в 1992 году. Кроме этого, в последние годы в качестве спора принято рассматривать законы о банкротстве, положения градостроительного кодекса РФ, прочие НПА России.

 В качестве основных причин возникновения спора по участию в долевом строительстве принято рассматривать отсутствие точек взаимопонимания между застройщиком и дольщиком. В основном главной стороной, которая нарушает правила ведения строительства по ДДУ (договор долевого строительства) признается застройщик.

По ФЗ-214, основная ответственность по ДДУ лежит на застройщике, дольщик несет ответственность по финансированию проекта строительства. Однако, зачастую бывало, что финансирование проекта долевого участия приводило к тому, что застройщик либо не завершал строительство, либо исчезал из поля зрения дольщика или надзорных органов.

Законом предусмотрено как досудебное решение вопросов, так и в рамках отдельного судопроизводства. Второй по значимости спорной стороной вопроса является некачественное исполнение условий договора долевого участия. То есть, застройщик передал дольщику недвижимость в некачественном состоянии, не отвечающий требования проектной документации и градостроительного кодекса РФ.

Третьим по значимости (редкий, но такие факты имеются) спором по участию в долевом строительстве является несоответствие категории земельного участка, используемый для строительства новостроек.

Эта классическая проблема, где чаще всего виновником является местная власть, которая умышленно и по забывчивости передает под строительство земельный участок, который не относится к разрешенной категории землепользования.

В настоящее время этот вопрос практически решен во всех населенных пунктах, где главным требованием перед началом строительства теперь является оформление ГПЗУ для новостройки.

Чтобы понимать проблему, необходимо привести пример, если земельный участок в пределах зоны строительства имеет статус сельскохозяйственный, то нельзя по НПА РФ вести строительство каких-либо объектов на таких участках. Аналогично, если земля имеет статус «садоводство», то новостройки запрещены, а вот строительство частного жилого дома высотой 3 этажа и не более 20 метров разрешается.

 В соответствии с ФЗ-214 о долевом строительстве, предусмотрено несколько механизмов решения проблемы. Чаще всего, при возникновении спора в судебном порядке может быть признано следующие действия в отношении застройщика и объекта строительства:

  • На объект недвижимости признается в принудительном порядке право собственности дольщика по ДДУ.

  • Если имеются проблемы со сдачей объекта, дольщик вправе взыскать неустойку ДДУ с застройщика.
  • В одностороннем порядке дольщик может расторгнуть договор, если имеются причины недоверия к исполнению ДДУ со стороны застройщика.

Устойчивым решением для спора является наличие договора о долевом участии, где прописываются ответственность, обязательства сторон.

На основании ДДУ решаются все спорные проблемы. Договор в обязательном порядке подлежит регистрации в Росреестре. Чаще всего причиной возникновения споров является финансовая несостоятельность застройщика. Многие из них попросту не выдерживают конкуренцию и прекрасно осознают, что обязательства по ДДУ являются невыполнимыми по причине финансовых проблем.

Возврат денежных средств от такого застройщика возможно, однако, если он признается банкротом юридического лица, то вернуть такие финансы практически невозможно. Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь, государство разрешило внедрить для застройщика схему перевода денежных средств на эскроу-счета в банке. Эта схема внедрена с 1 июля 2019 года.

По данной схеме застройщик теперь не может воспользоваться деньгами дольщика до тех пор, пока не будет сдан объект в строй, а также необходимо подписание акта приема-передачи объекта надзорными органами. Дольщик в свою очередь передает деньги в банк, где они накапливаются на эскроу-счете. Теперь в ДДУ необходимо прописать механизм раскрытия эскроу-счета после сдачи объекта в строй. Таким образом подписантами ДДУ теперь являются застройщик, дольщик, гарантами финансового хранения – банк, гарантом государственной регистрации – Росреестр. После того, как застройщик исполнил обязательства по ДДУ в полном объеме, денежные средства дольщика перечисляются на его счет. Застройщик на время проведения строительства самостоятельно изыскивает средства на завершение строительства. Если застройщик не исполняет свои обязательства, дольщик может вернуть денежные средства с эскроу-счета, или в принудительном порядке по решению суда заставить застройщика закончить строительство объекта. В последнем случае предусмотрен особый порядок ведения строительных работ по принуждению завершения строительных работ.

Статьи на тему:

Кадастровый паспорт сделать срочно Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права – квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте.  Основная функция…
Получить кадастровый паспорт онлайн

Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в…

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру?

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице…

Источник: https://kadastrmap.com/kadastr/spor-po-uchastiyu-v-dolevom-stroitelstve/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.