Случаи признания договора недействительным

Содержание

Недействительные сделки по новым правилам

Случаи признания договора недействительным

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности.

Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.

Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е.

по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий.

Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.

 Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи.

Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон  будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях.

На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной.

По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки.

Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту.

Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

– неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период  до августа 1994 г.);

– отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

– дарение между не родственниками;

– снятие с регистрационного учета по доверенности;

– снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

– признание прав собственности по решению суда;

– нерыночная цена в договоре;

– неэквивалентная мена без доплаты;

– свежая сделка с добросовестным приобретателем.Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта.

Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы.

Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании.

В-третьих, с введением понятия “добросовестный приобретатель” покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть.

И, как правило, наиболее частые их причины следующие:- появление родственников после исполнения договора ренты;- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов.

Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить.

Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет “досье” на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров: «В моей практике нет».

Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными.

Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью.

Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом.

А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком.

В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».  

Источник: https://www.cian.ru/stati-nedejstvitelnye-sdelki-po-novym-pravilam-218000/

Признание договора недействительным

Случаи признания договора недействительным

Признание договора недействительным необходимо производить в судебном порядке, для чего нужно подготовить исковое заявление о признании договора недействительным.

При подготовке иска нужно знать, что бывают оспоримые сделки, а есть ничтожные сделки. Оспоримые сделки признаются таковыми судом, а ничтожные сделки считаются неимеющими юридической силы с момента их заключения.

Однако и ничтожность сделки часто необходимо подтвердить в судебном порядке.

Если Вам нужен адвокат, чтобы произвести в судебном порядке признание договора недействительным, то можете обратиться к нам. Звоните нам по телефонам: (846) 271-73-71, 279-20-15, 279-20-16

При этом исковое требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Но суд вправе применить такие последствия и по своей собственной инициативе. Но опять же суд может это сделать, если он рассматривает какой-либо спор, в ходе которого был исследован договор, содержащий признаки ничтожной сделки.

Согласно статье 167 ГК РФ признание договора недействительным означает то, что этот договор не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его подписания. При недействительности договора каждая из сторон должна возвратить другой стороне всё полученное по договору, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в денежном выражении.

Основания для признания сделки (договора) недействительной могут быть разными, а именно: если договор противоречит закону или основам правопорядка и нравственности.

Также это может быть мнимость или притворность сделки, когда ею прикрывается другой договор, например, часто происходит признание договора дарения недействительным, если он имел возмездный характер, т.е.

содержал все признаки купли-продажи.

Если сторона по договору был несовершеннолетним или признан судом недееспособным, то такой договор тоже может быть признан судом недействительным. Также по такому основанию может быть признан недействительным договор, если человек был признан судом ограниченно недееспособным, а также был неспособным понимать значение своих действий.

Последнее является очень скользким основанием, поскольку всегда может оказаться, что продавец какой-нибудь квартиры, получив деньги с покупателя, потом обратится в суд с иском и потребует признание договора купли-продажи недействительным. Тогда всё будет зависеть от заключения судебно-психиатрической экспертной комиссии.

Но поскольку психиатрия не является точно наукой и сами же психиатры говорят, что психическое расстройство или слабоумие можно имитировать, а ещё нужно учесть коррупционную составляющую и продажность многих врачей, которые готовы за деньги написать любую справку, то результаты такого судебного спора становятся непредсказуемыми.

Также может произойти признание договора недействительным, если договор был заключен в результате заблуждения, т.е. когда он не понимал правовую природу такой сделки. Правда, доказать это в суде сложно, если договор был заключен правильно, где отмечены все разъяснения сторонам того, что они заключают и указано, что определённые статьи Гражданского кодекса РФ известны и понятны.

Если договор был заключен в результате обмана, насилия, угрозы или даже стечения тяжёлых обстоятельств для какой-либо стороны, то такой договор тоже может быть признан недействительным.

Но для исключения такого основания как тяжёлые обстоятельства необходимо вписывать такое условие в договор, указав, что договор заключен не вследствие тяжёлых обстоятельств для сторон.

Что касается угроз, насилия или обмана, то такие основания чаще возникают в рамках уголовных дел.

Бывает когда необходимо признание договора недействительным в части, а не полностью. Это тоже допускается законом. Недействительность части договора не влечёт недействительности прочих его частей, если можно предположить, что договор был бы всё равно заключен и без включения недействительной его части.

Для юридических лиц (различных организаций) есть своё основание для признания сделки недействительной, если договор был заключен, но при этом это юр.лицо вышло за рамки своей правоспособности, т.е.

действовало без лицензии или при этом были нарушены ограничения, установленные в его уставе или иных учредительных документах. Также бывает сделка признанной недействительной, если истекли полномочия руководителя, подписавшего такой договор.

Вот кратко такие общие условия признания договора недействительным.

Граждан чаще всего интересует следующее:1) признание договора купли-продажи недействительным (чаще по основанию заблуждения, слабоумия и др.

);2) признание договора дарения недействительным (чаще в результате притворности сделки или слабоумия);3) признание кредитного договора недействительным (основания могут быть разными);4) признание недействительным договора аренды (чаще это нужно для юридических лиц);5) признание брачного договора недействительным (это часто бывает, когда супруги делят имущество);6) признание договора приватизации недействительным (это уже старая категория дел, когда такие требования заявляют те, кто был лишён права на участие в приватизации);7) признание договора страхования недействительным (страховые компании обращаются с такими исками, если были какие-либо афёры со стороны страховых агентов, что часто бывает);8) признание договора поручительства недействительным (причины и основания могут быть разными);9) признание договора займа недействительным (тоже разные основания);10) признание договора залога недействительным (разные основания);11) признание договора найма недействительным (если договор был кабальным и другие причины);12) признание договора социального найма недействительным (с таким иском чаще обращается прокуратура в интересах города, а также жилищные органы, например, если человек не приобрёл права проживания, к примеру, не вселился);13) признание договора мены недействительным (такие же основания как по договору купли-продажи);14) признание договора ипотеки недействительным (разные основания, но чаще в силу слабоумия, недееспособности, но категория исков сложная);15) признание недействительным договора уступки или признание договора цессии недействительным (могут быть разные основания, но чаще это споры между юридическими лицами);16) признание договора подряда недействительным (споры между организациями в арбитражных судах);

17) признание договора ренты недействительным (лучше по таким делам расторгать договор ренты с пожизненным содержанием по причине нарушения существенных условий договора, но ситуации могут быть разные).

Источник: https://pravo163.ru/priznanie-dogovora-nedejstvitelnym/

Признание сделки с недвижимостью недействительной, применение последствий недействительности

Случаи признания договора недействительным

Применительно к жилищным правоотношениям, институт признания сделки недействительной используется, в частности, при оспаривании договоров купли-продажи недвижимого имущества в целях возврата добросовестному продавцу недвижимого имущества, переданного покупателю, а также для возврата покупателю оплаченных денежных средств.

Разумеется, недействительным может быть признана  не только договор купли-продажи недвижимости, но и любой другой гражданско-правовой договор.

Как отмечалось ранее, в отличии от ситуаций, в которых  между лицами отсутствуют договорные отношения,  наличие договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности, означает, что спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению  не по правилам статей 301, 302 ГК РФ, регулирующих порядок возврата имущества из чужого незаконного владения,  а в соответствии с законодательством, регулирующим именно эти отношения. Данная позиция определена в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Требование о возврате недвижимого имущества по правилам о реституции, закрепленным в пункте 2 статьи 167 ГК, может быть заявлено только стороне по недействительной сделке

Собственник имущества не может в возврата своей вещи по правилам пункте 2 статьи 167 потребовать признания недействительности всех последующих сделок по отчуждению его имущества, имевших место после первой недействительной сделки, во исполнение которой оно было передано. Данный вывод следует из пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П.

Правовую основу института признания сделки недействительной составляют положения ГК РФ, закрепленные в статьях 166-181. Ряд вопросов по применению отдельных положений недействительности регулируется отдельными постановлениями высших судов.

Какого-либо единого документа, охватывающего все аспекты применение норм о недействительности, в настоящее время не существует.

Гражданский кодекс разделяет недействительные сделки на оспоримые сделки, то есть недействительные по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами в силу признания таковой судом и ничтожные, которые недействительны с момента их совершения независимо от признания судом. Вне зависимости от отнесения сделки к оспоримым и ничтожным, любая недействительная сделка не порождает гражданско-правовых последствий, наступления которых желали ее стороны.

Несмотря на то обстоятельство, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), действующее законодательство не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Такие споры подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Срок исковой давности для признания недействительной ничтожной сделки определяется пунктом 1 статьи 181 ГК РФ и составляет 3 года в отличии от срока исковой давности по требованию о признании недействительной оспоримой сделки, который составляет один год (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. Данное положение сформулировано в пункте 32 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Практическое значение данного положения заключается в возможности обращения в суд с одной формой иска для всех видов недействительных сделок в отсутствии вероятности отказа в удовлетворении заявленных требований по основанию их несоответствия фактическим обстоятельствам.

страхование

Недействительность сделки означает отсутствие признания за ней качеств юридического факта, приводящего к правовому результату, на который она изначально направлена.

Недействительность может быть обусловлена:

– незаконностью содержания;

– неспособностью сторон к участию в сделке;

– несоответствием воли и волеизъявления;

– несоблюдением формы сделки.

Гражданским кодексом РФ предусмотрен достаточно широкий перечень оснований отнесения недействительных сделок к ничтожным и оспоримым, с практической точки зрения отличающихся особенностями доказывания тех либо иных обстоятельств.

Правовыми последствиями недействительности сделок является восстановление состояния, существовавшего до совершения сделки (реституция). Соответственно, если сделка на момент признания ее недействительной не исполнена, то единственным последствием будет ее аннулирование.

В случае же исполнения ее хотя бы одной из сторон, каждая из них обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) вместо обязанности возвратить полученное появляется обязанность возместить его стоимость в деньгах.  В то же время, из данного правила существует ряд исключений.

Так в случае, если ничтожная сделка, совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, при наличии противоправного умысла у ее сторон порождает обязанность для каждой из сторон возвратить полученное по сделке в доход государства.

При наличии умысла лишь у одной из сторон все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход государства.

Похожие последствия возникают при признании недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. В этом случае потерпевшему возвращается имущество, переданное во исполнение сделке.

Полученное же другой стороной взыскивается в доход государства. В ряде случаев применяются дополнительные меры. Так, в случае недействительности сделки, совершенной признанным недееспособным гражданином, у другой стороны появляется обязанность возместить потерпевшему причиненный реальный ущерб. Данное правило применяется при условии, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Обязанность возместить причиненный реальный ущерб также предусмотрена в случае признания недействительными сделок, совершенных малолетними в возрасте до четырнадцати лет, несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет и гражданами, не способными понимать значения своих действий.

Вопрос соответствия Конституции РФ установленных ГК РФ последствий недействительности сделок неоднократно являлся предметом  рассмотрения Конституционного суда РФ.

Несмотря на существование объективной возможности причинения двухсторонней реституцией материального ущерба добросовестному приобретателю, данные положения были признаны соответствующими Конституции, поскольку заложенный в них механизм является гарантией соблюдения баланса интересов как добросовестных приобретателей имущества, так и продавцов, поскольку последние также нуждаются в механизме защиты от утраты собственности.

В случае признания сделки недействительной индивидуально-определенная вещь возвращается передавшему ее лицу только потому, что сделка оказалась недействительной

При этом, в отличии от возврата имущества из чужого незаконного владения

, не имеет значения добросовестность лица, получившего вещь по недействительной сделке. Также сторона недействительной сделки не только не должна доказывать своего права на переданную вещь, но может и не иметь такого права. Как отмечено Президиумом ВАС РФ в пункте 3 информационного письмо от 13.

11.2008 N 126: «По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ для возврата полученного по недействительной сделке не подлежат исследованию основания возникновения прав сторон на переданное по сделке имущество. Стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки».

В случае, когда возврат индивидуально-определенной вещи по каким-либо причинам не возможен, вместо возврата применяется принцип компенсации- возмещения стоимости переданного имущества. В частности, возврат не возможен, если предметом договора являются вещи, обладающие родовыми признаками.

Например, денежные купюры или нефть, смешивающиеся с таким же имуществом приобретателя. Сказанное означат, что в случае признания недействительным договора приобретатель такого имущества получает неосновательное обогащение в размере стоимости имущества.

По  этой причине к обязательствам о возврате полученного по недействительной сделке также применяются нормы о неосновательном обогащении (статья 1103 ГК РФ).

Завершая изложенное, представляется целесообразным указать, что о нормы о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, применяются также и к требованиям о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма. Основанием применения аналогии закона в данном случае является часть 1 статьи 7 ЖК РФ. 168 ГК РФ. Требования о признании недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения может быть заявлено в течении трех лет со дня, когда началось исполнение этого решения. Данная позиция содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”».

В данной статье рассмотрены основные вопросы, связанные с применением положений о недействительности сделок и имеющие, на наш взгляд, первостепенное значение для практического применения.

В то же время, за пределами этой статьи оставлен ряд вопросов, обладающих дискуссионным характером, в том числе, относящихся к процессуальным аспектам признания сделки недействительной.

В случае, если данная статья не содержит ответа на имеющийся вопрос, Вы можете получить ответ на него как на данном сайте, так и в частном порядке на личном приеме.

Источник: https://ooofz.ru/priznanie-sdelki-s-nedvizhimostyu-nedejstvitelnoj-primenenie-posledstvij-nedejstvitelnosti/

Признание договора недействительным в судебном порядке | Юридическая компания Проценко и Партнеры

Случаи признания договора недействительным

Если после заключения договора выясняется, что он на самом деле не такой выгодный, как казался изначально, в нем есть условия, которые противоречат вашим интересам, или сама законность сделки вызывает сомнения, договор можно признать недействительным, что автоматически приведет к прекращению его действия. Но для того чтобы реализовать эту процедуру, нужно придерживаться установленного порядка действий, а также иметь определенные основания. В данной статье мы разберемся с тем, как можно признать договор недействительным, в каких ситуациях, а также к каким последствиям это приведет.

Как известно, есть перечень причин и оснований, которые позволяют признать сделку недействительной. Среди них стоит выделить следующие как наиболее распространенные:

  • условия договора нарушают действующее законодательство – все сделки должны проходить в строгом соответствии с законом, и ни одно из их положений не может как-либо нарушать нормы законодательства. Если такие факты обнаруживаются, договор легко может быть признан недействительным;
  • договор заключался недееспособным лицом – согласно требованиям Гражданского кодекса, все стороны сделки должны быть дееспособными лицами, которые могут отвечать за свои действия и осознают их последствия. Если же одна из сторон сделки представлена лицом, не достигшим совершеннолетия, лицом, чья недееспособность установлена судом, такой договор может быть признан недействительным. И даже если недееспособность не очевидна, но вероятна (например, лицо имеет психические заболевания, злоупотребляет алкоголем и т. д.), имеет смысл обратиться в суд с просьбой признать договор недействительным;
  • сделка была заключена под давлением – согласно нормам действующего законодательства, все договоры должны заключаться исключительно основываясь на доброй воле сторон. Любые угрозы, шантаж, применение силы, равно как и обман, умышленное введение в заблуждение недопустимы. Если что-то из подобного имело место при заключении договора, это достаточное основание для признания документа недействительным со всеми вытекающими последствиями;
  • договор является мнимым или притворным – иногда сделки заключаются в качестве своеобразной «ширмы», чтобы скрыть истинные цели. Например, речь может идти о ситуации, когда недвижимость или другие материальные ценности, согласно договору, передаются безвозмездно, а на самом деле продаются, но сумма сделки нигде не указывается, чтобы не платить налоги. В таких ситуациях договор легко может быть признан недействительным;
  • договор был заключен без необходимого разрешения государственного органа или третьей стороны – в некоторых случаях сделка должна получить одобрение третьей стороны (например, при слиянии двух компаний-конкурентов – от Антимонопольного комитета, при продаже имущества, находящегося в общей собственности — от всех совладельцев). Если в законодательстве имеются подобные ограничения, но они были проигнорированы, такой договор может быть признан недействительным, основываясь на данных обстоятельствах;
  • у одной из сторон сделки не было полномочий для ее заключения – для того чтобы заключить договор, стороны должны иметь определенные права. Например, недвижимостью может распоряжаться только ее владелец или официальный его представитель. Очевидно, что если сделку заключает лицо, которое не имеет соответствующих полномочий, она может быть без проблем признана недействительной;
  • договор не содержит ключевых условий – в зависимости от типа сделки, в ней могут быть те или иные основные условия, например, цена и условия поставки товара, срок аренды и плата за недвижимость и т.д. Если каких-то условий в договоре не прописано, такая сделка не может считаться правильно заключенной, а значит, легко будет признана недействительной через суд.

Сроки признания договоров недействительными также прописаны в законодательстве и различаются для разных типов сделок.

Для большинства договоров сроки обращения в суд относительно их недействительности составляют 3 года, однако для тех сделок, которые были заключены под воздействием давления или обмана время увеличено до 5 лет.

Наконец, для ничтожных сделок (которые не имеют юридической силы с момента заключения из-за грубых нарушений законодательства) срок признания недействительности составляет 10 лет.

Согласно действующему законодательству, принять решение о признании договора недействительным может исключительно суд. Если стороны – юридические лица, то им нужно обращаться с соответствующим иском в арбитражный суд. Порядок действий для достижения поставленной цели следующий:

  • сбор аргументов для обращения в суд – чтобы добиться в суде признания сделки недействительной, потребуются основании для такого решения. Как писалось выше, что может быть подтверждение недееспособности одной из сторон, нарушений действующего законодательства, использование давления или обмана, отсутствие полномочий для распоряжения имуществом и т. д. Аргументы должны быть документально подтверждены, иначе они не будут приняты судом в качестве доказательств;
  • подготовка иска о признании договора недействительным – заявление является ключевым документом в данной процедуре, потому ему стоит уделить повышенное внимание. Существует определенный порядок, в котором составляется иск: вначале шапка с регистрационными и контактными данными сторон и наименованием суда, далее – основная часть, где указывается, как и почему возник спор, обоснования для признания договора незаконным и доказательства в защиту своей позиции. После этого указываются требования, а в самом конце – алфавитный перечень всех документов, которые прилагаются к иску;
  • подача искового заявления о признании договора недействительным в суд – в обычных случаях иск подается в арбитражный суд по месту регистрации ответчика (то есть, второй стороны договора). Однако некоторые сделки предусматривают отдельный раздел относительно урегулирования споров, где указывается в том числе и конкретный суд, который имеет право рассматривать конфликты между сторонами сделки. Если такой пункт в оспариваемом договоре есть, обращаться следует в указанный там орган;
  • участие в процессе и донесение позиции до судей – во время заседаний необходимо убедить суд в том, что существуют обстоятельства, которые позволяют признать спорный договор недействительным.

В случае успеха решение суда удовлетворит требования заявителя. В противном случае вердикт можно оспорить в апелляционном или кассационном порядке. Помощь адвоката по арбитражным делам поможет добиться желаемого решения проще и быстрее.

Если сделка будет признана судом недействительной, это приведет к тому, что стороны избавятся от прав и обязанностей, которые возникли в результате ее заключения.

Другими словами, участники договора вернутся к тем условиям, которые были до его заключения: имущество должно вернуться продавцу, уплаченные средства – покупателю, арендованное имущество вернется владельцу и т. д.

Если по каким-либо причинам невозможно вернуться к исходному положению сторон, предусматривается компенсация или достижение компромисса другим путем.

Источник: https://ppartners.ru/articles/priznanie-dogovora-nedeystvitelnym-v-sudebnom-poryadke/

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Случаи признания договора недействительным

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным.

    (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).

  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).

  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.

    )

  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.