Проблемы признания права собственности на самовольную постройку

Проблемные вопросы разрешения споров, связанных с самовольными постройками

Проблемы признания права собственности на самовольную постройку


Наличие несовершенств в гражданском, земельном, градостроительном и других отраслях законодательства, которые регулируют вопросы выделения земельных участков и выдачу разрешительных документов под строительство объектов недвижимости почти формируют основу для самовольного строительства.

В практике судов общей и арбитражной юрисдикции значительное место занимает рассмотрение споров, связанных с самовольными постройками.

Проблеме самовольного строительства в юридической литературе уделялось и на сегодняшний день отводится достаточно внимания. Так, данные вопросы исследовали Р. А. Валеева, О. Мананникова, О. Г. Ершов, В. А. Бехтер и др. Однако проведенные исследования носят, в основном, отрывочный характер и предметно не касаются проблем разрешения споров по этим делам.

Все это говорит о том, что всесторонний анализ процессуального и материального права, регулирующего разрешение споров, связанных с несанкционированным строительством, важен и актуален как с теоретической, так и с юридической и практической точек зрения.

К основным нормативным-правовым актам, направленным на урегулирование споров, связанных с самовольной постройкой стоит относить Конституцию Российской Федерации [7]; Гражданский кодекс Российской Федерации [3] (далее — ГК РФ); Градостроительный кодекс Российской Федерации [2]; Земельный кодекс Российской Федерации [5]; постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [13] (далее – Постановление 10/22). Подчеркнем, что отчасти, данное постановление стабилизирует правоприменительную практику по указанным спорам.

Прежде чем рассмотреть проблемные вопросы разрешения споров, связанных с самовольными постройками, необходимо уяснение некоторых терминологических вопросов в данной области.

Юридическое определение самовольная постройка закреплено в ст. 222 ГК РФ.

Исходя из смысла данной статьи самовольная постройка означает здание, сооружение или другое строение, которое: возведено или создано на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке; возведено или создано без получения на это согласований, разрешений, необходимых в силу закона; возведено при нарушении строительных и градостроительных норм и правил.

Подчеркнем, что в действующем законодательстве присутствует неопределенность и двусмысленность формулировок, которые связанны с самовольной постройкой.

Согласимся с О. Г. Ершовым в том, что институт самовольной постройки — это двойственный институт. Одновременно являясь основанием возникновения права собственности, он выступает и в роли санкции за осуществление строительства с нарушением закона [4].

По словам О.

Мананникова, в список объектов, которые могут быть признаны несанкционированными объектами строительства, незавершенное строительство не может войти, поскольку они не созданы, а находятся в процессе создания.

Исследователь считает, что нарушения строительных норм и правил можно устранить до окончания строительства, то же самое касается получения разрешения на строительство и предоставления земли под него [8].

Иная позиция представлена мнением Р. А. Валеева, согласно которой строящийся объект может быть возведен как на законных основаниях, так и на несанкционированное строительство. Исследователь считает, что критерии отнесения объекта незавершенного строительства к категории самовольного строительства должны быть такими же, как и для готовых объектов [1].

Разрешение споров, связанных с самовольной постройкой, вызывает немало сложностей. Об этом свидетельствует неединообразная практика их рассмотрения.

В соответствии с п. 29 Постановления 10/22 самовольной постройкой может являться только объект недвижимости, в том числе и объект незавершенного строительства. По словам профессора О. М.

Козыря, термин «недвижимое имущество» используется законодателем условно, поскольку недвижимость рассматривается как объект гражданских прав с момента их государственной регистрации [6]. По словам А. В.

Никитина, в законодательстве Российской Федерации нет веских оснований признавать в качестве посторонних зданий только объекты, характеристики которых должны классифицироваться как недвижимое имущество [9].

В цивилистической науке множество мнений и подходов к пониманию и определению зданий и сооружений, так как законодатель отнести к самовольным постройкам «здание, сооружение или другое строение».

На практики зачастую возникают следующие споры, связанные с самовольными постройками:

— о возложении обязанности по сносу самовольной постройки [10];

— об устранении препятствий в пользовании земельным участком, сносе самовольной постройки [12];

— о признании объектов самовольными постройками, устранении препятствий в пользовании участком путем сноса самовольных построек [11].

Одним из проблемных вопросов является признание права собственности на самовольную постройку.

К этому можно привести пример из разъяснения пленума, в котором говорится, в каких случаях иск о признании права на самовольную постройку подлежит удовлетворению, а именно «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку» [13].

Из буквального толкования п. 4 ст.

222 ГК РФ следует, что уполномоченные органы имеют право выносить решение в судебном порядке о сносе несанкционированного строительства, но не признавать недвижимое имущество объектом несанкционированное строительство.

Полагаем, что допустимо принятие решения о сносе несанкционированных зданий в административном порядке на основании решения суда, уже принятого о признании этого здания несанкционированным.

Внесудебная или административная процедура появилась совсем недавно, и хотя это положение не распространяется на все несанкционированные здания, это не мешает уполномоченным органам активно использовать свои права, что в настоящее время вызывает и вызовет много споров в будущем.

Часто возникают вопросы оценки судом надлежащих и справедливых мер по легализации несанкционированного строительства. Положения п. 3 ст. 222 ГК РФ устанавливают критерии, соблюдение которых дает человеку возможность признать право собственности на несанкционированное строительство

Практика применения п.3 ст. 222 ГК РФ в предыдущей редакции, которая не содержит всего перечня вышеперечисленных критериев, основывалась на аналогичных обстоятельствах, установление которых позволило лицу приобрести право собственности объекта несанкционированного строительства.

Изучение судебной практики показало, что суды по-разному оценивают надлежащий характер и добросовестность лица, осуществившего несанкционированное построение мер по его легализации.

Позволим предположить, что критерием для определения правильного характера мер по легализации несанкционированного строительства является этап строительства, на котором человек начал принимать меры для его легализации.

Многообещающей является возможность утверждения мирового соглашения по делам, связанным с несанкционированным строительством, так как положения ст. 139 АПК РФ устанавливают возможность суда утвердить мировое соглашение в любом случае, если иное не предусмотрено Кодексом и иным федеральным законом.

Ни АПК РФ, ни другие федеральные законы о таких исключениях по спорам, связанным с несанкционированным строительством, не предусмотрены, что позволяет лицам, участвующим в деле, прекратить производство по делу в связи с этим основанием.

В то же время анализ практики судов, выявил проблемы, в которых мировое соглашение нарушало права и законные интересы других.

Так, в ряде дел по искам о признании права собственности на несанкционированное строительство суд отменил мировые соглашения, одобренные судами низшей инстанции на основании неполного изучения судами всех обстоятельств, установление которых необходимо для признания права собственности на несанкционированное строительство [14].

Также необходимо исходить из того, что признание права собственности на несанкционированное строительство возможно только в суде. Легализация правового статуса здания в обход требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, путем утверждения мирового соглашения недопустима.

На основании вышеизложенного утверждение мирового соглашения в случаях несанкционированного строительства недопустимо, за исключением случаев, когда суд полностью расследовал все обстоятельства, включенные в предмет доказывания, на основании заявленных требований по существу дела.

Безусловно, на решение указанных проблемных вопросов, позитивное влияние оказали нововведения в области правового регулирования самовольного строительства:

— включены сжатые сроки рассмотрения дел с самовольными постройками (1 месяц для рассмотрения дела о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями);

— указана вероятность безотлагательного исполнения. Кроме того, предусмотрена возможность обращения решения по делам о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями к немедленному исполнению:

— расширены случаи, когда вопросы о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями отнесены к компетенции судов.

Таким образом, современный этап развития правового регулирования разрешения споров несанкционированного строительства требует дальнейшее улучшение. законодательство в этой области, чтобы оптимально сочетать корпоративные и государственные интересы.

Литература:

  1. Валеев Р. А. Правовой режим объектов незавершенного строительства: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Р. А. Валеев. — Уфа, 2007. — 198 с.

Источник: https://moluch.ru/archive/275/56701/

Проблемы признания права собственности на самовольную постройку

Проблемы признания права собственности на самовольную постройку

Проблемы признания права собственности на самовольную постройку.

студентка 2 курса, специальность «Юриспруденция»,

Государственный университет Министерства финансов

Российской Федерации, г. Москва

Научный руководитель, д. ю.н.

зав. кафедры «Гражданское право и процесс»

Государственного университета Министерства финансов

Российской Федерации, г. Москва

В настоящее время актуальным является вопрос о признании права собственности на самовольную постройку.

Это вызвано тем, что приобретая в собственность дом с участком либо земельный участок под строительство, человек, не обладающий юридическими знаниями, считает, что на своей земле он вправе воздвигать всё, что угодно, однако в дальнейшем сталкивается с рядом сложностей при осуществлении сделок с объектами такого строительства. Возможность застройки подтверждается и законом – в ст. 263 ГК РФ указано, что собственник земельного участка вправе:

– возводить здания или сооружения;

– осуществлять их перестройку или снос;

– разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Однако в этой же статье дается условие их осуществления – только при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Нарушение этих требований является причиной возведения самовольной постройки.

Под самовольной постройкой, согласно п.1 ст. 222 ГК РФ, понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, как самовольную постройку принято также рассматривать осуществление без соответствующего разрешения:

– реконструкции жилых домов или частей домов;

– переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

– возведения нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

– возведения дополнительных зданий.

Проблематика вопроса о правовом положении самовольных построек состоит в том, что их правовой статус определен в Гражданском кодексе весьма расплывчато.

С одной стороны, самовольное строительство представляет собой нарушение гражданско-правовых и градостроительных норм.

Но одновременно с этим оно представляет собой первоначальный способ приобретения права собственности на объект недвижимости, хотя и созданный в нарушение норм и правил.

Специфика самовольных построек заключается в том, что они не могут признаваться недвижимостью, так как, согласно п.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Но право собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, так как оно было создано в нарушение требований действующего законодательства, и документы, необходимые для государственной регистрации у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют.

Таким образом, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ. Поэтому оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

А сделки, направленные на распоряжение ею, ничтожны, как не соответствующей закону или иным правовым актам в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Право на самовольную постройку не регистрируется и не переходит по наследству.

В отношении самовольной постройки, произведенной на неправомерно занимаемом участке, не действует правило о приобретательной давности. По общим правилам самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, за его счет.

Очень часто производится реконструкция объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, но проводимая без необходимой документации и получения разрешений.

Именно она является наиболее спорным моментом на практике, так как в результате реконструкции возникает объект недвижимости с новыми техническими характеристиками, для создания которого необходимо получение соответствующего разрешения.

Отсутствие данного разрешения влечет признание реконструированного объекта самовольной постройкой. При этом возникает ситуация, когда право собственности на объект, который существовал до реконструкции, уже признано, а на самовольную постройку право собственности не возникает в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ. Но согласно ст.

235 Гражданским кодексом не предусмотрены основания для прекращения права собственности в связи с реконструкцией объекта недвижимости, следовательно, целесообразно признать право собственности на имущественный комплекс в целом.

С другой стороны, можно считать самовольной постройкой только вновь возведенную часть объекта недвижимости и признать необходимость установления права собственности только на нее.

При этом пристройка должна оформляться в самостоятельном порядке в качестве части дома, а сведения, содержащиеся в ЕГРП на первоначальный объект, не должны подлежать изменению.

Но в результате того, что выделение «части» чаще всего не представляется возможным, возникает проблема регистрации прав на такую реконструкцию или пристройку.

Не имеет единого подхода и судебная практика.

Суды либо рассматривают пристройку как самостоятельный объект строительства, и признают ее самовольной постройкой на основании изменения целевого назначения земельного участка и отсутствия разрешительной документации.

Либо руководствуются тем, что правила ст. 222 ГК РФ к самовольной реконструкции не применяются. Однако, фактически, решения принимаются в зависимости от результата реконструкции в каждом конкретном случае.

Законом в п. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривается возможность приобретения лицом права собственности на самовольную постройку, если участок, где осуществлена постройка, находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, путем обращения в суд или иным образом.

С целью легализации самовольного строения необходимо подать иск о признании прав на него с приложением необходимых документов. Для признания судом права собственности на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда обстоятельств:

– наличия прав на земельный участок;

– наличия необходимой проектной документации;

– подтверждения соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка;

– разрешения на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ).

– соблюдения градостроительных норм и правил;

– отсутствия нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.

С учетом конкретных обстоятельств дела и имеющихся доказательств в результате рассмотрения дела по существу суд вправе:

– отказать в удовлетворении исковых требований в связи тем, что сохранение самовольной постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, либо создаст угрозу жизни и здоровью граждан, либо в связи с тем, что строительство самовольного объекта осуществлено на земельном участке, не принадлежащем застройщику;

– удовлетворить заявленные исковые требования.

В случае удовлетворения требования после того, как судебное решение вступит в законную силу, оно будет являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности в порядке, установленном законодательством.

Кроме того законодательно установлено, что наряду с судебным порядком признание прав граждан на самовольные постройки может быть осуществлено в ином порядке, т. е. административном.

Однако данный порядок не может быть признан способом внесудебного признания права собственности на самовольную постройку, так как законодательно не определены объекты самовольного строительства, право собственности на которые может быть признано в административном порядке.

Поэтому необходимо признать, что в настоящее время отсутствует отличный от судебного порядок легализации самовольной постройки, так как в действующем законодательстве не предусмотрено процедуры его осуществления.

Говоря о регистрации права собственности на самовольные постройки, следует упомянуть и о так называемой «дачной амнистии», предусматривающей упрощенный порядок оформления права собственности на постройки, возведенные до 1 января 2010 года.

Дачная амнистия предназначена для граждан, которые получили до введения Земельного кодекса РФ (30 октября 2001г.) в свое распоряжение земельные наделы: дачи, участки под гаражи, огороды, садовые участки, и возвели на них объекты капитального строительства, но не зарегистрировали свое право собственности в соответствии с нормами, предусмотренными современным законодательством.

Воспользоваться дачной амнистией можно с 2006 по 2015 год, а свидетельство о праве собственности на земельный участок с существующими на нем постройками можно получить, предоставив в Земельный комитет лишь два документа:

– правоустанавливающий документ на земельный участок;

– кадастровый план участка, составляемый после процедуры межевания.

После проверки предоставленных документов, Земельный комитет передает их в Федеральную регистрационную службу, которая в течение 15 дней регистрирует право собственности на земельный участок, а вместе с тем и на расположенные на нем постройки.

Однако даже после введения дачной амнистии сохраняются трудности.

Во-первых, проведение межевания и составление кадастрового плана – дорогостоящие услуги, во-вторых, их проведение занимает очень много времени, в-третьих, действие дачной амнистии распространяется только на самовольные постройки, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса, то есть до 2004 года, в противном случае разрешение на строительство является обязательным.

Подводя итог рассмотрению правового положения самовольной постройки, следует констатировать, что согласно действующему законодательству она выступает довольно специфическим объектом недвижимости. Она не является объектом права собственности, но порождает определенные правовые последствия.

У лица, создавшего самовольную постройку, возникает обязанность соблюдать запрет на отчуждение, обязанность снести постройку за свой счет или понести расходы на ее снос, а также право обращения в суд с иском о признании права собственности на неё.

При этом несогласованность законодательства порождает нестабильность правоприменительной практики.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что во избежание негативных последствий при создании недвижимого имущества необходимо соблюсти все формальности, связанные с отведением земельного участка, получением разрешительной документации, утверждением проектных документов, а при возведении объекта следует придерживаться соответствующих правил. В противном случае на данном этапе развития гражданского законодательства нет гарантий того, что возникшие вокруг самовольно возведенной недвижимости споры будут решены в пользу лица, вложившего силы и средства для создания своего имущества.

Список использованной литературы

Источник: https://pandia.ru/text/79/426/25930.php

Легализация самостроя: в 2020 году как узаконить самовольную постройку

Проблемы признания права собственности на самовольную постройку

Последние изменения: Январь 2020

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам.

Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа.

Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

  • более простой вариант – административный порядок согласования;
  • при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

  • Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях.
  • Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС).
  • Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг.
  • Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан.
  • Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Объект нуждается в предварительной постановке на учет. Это позволит в дальнейшем обращаться в суд, если легализация в упрощенном порядке оказалась невозможной.

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

  1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
  2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
  3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
  4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если появились сомнения в соблюдении правил строительства или есть нарекания к проводимой процедуре, Росреестр вправе отказать в регистрации. Тогда собственник решает проблему через суд.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю.

После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.

Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Основные требования к иску:

  1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
  2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
  3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
  4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

После подготовки иска предстоит вычислить, сколько стоит оплата пошлины за рассмотрение дела в суде. Не установлено единой суммы пошлины, так как она рассчитывается по стоимости неузаконенного объекта. Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

  • копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса;
  • оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина;
  • бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;
  • техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке;
  • справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих;
  • документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан;
  • бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);
  • оплаченная квитанция госпошлины.

Место подачи иска выбирают, исходя из общих правил:

  • в регионе расположения спорного объекта;
  • в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей;
  • в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

  • заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности;
  • квитанцию об оплате регистрационной пошлины;
  • паспорт заявителя;
  • судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу;
  • техпаспорт объекта легализации.

Последствия неузаконенного самостроя

 

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки.

Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.

К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством.

  Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать.

По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета.

К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ.

Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/oformlenie/legalizatsiya-samostroya/

Самовольная постройка: ВС РФ против формального подхода

Проблемы признания права собственности на самовольную постройку

Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в “Обзоре судебной практики ВС РФ” (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.).

Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6).

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки).

Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

Суть спора

НАША СПРАВКА

Самовольная постройка – это жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

  • недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
  • признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22).

Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22).

В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

Принцип диспозитивности гражданского процесса заключается в том, что лица, участвующие в деле, имеют право самостоятельно распоряжаться своими процессуальными и материальными правами и выбирать способ защиты своих интересов.

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав. 

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, далее – Закон о государственной регистрации).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст.

2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6 задало направление в рассмотрении подобного рода споров как в отношении физических, так и юридических лиц. 

Так, 15 ААС РФ своим постановлением от 15 августа 2014 г.

№ 15АП-12285/14 отменил решение суда первой инстанции, которым истцу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, было отказано в признании права собственности на электросеть. Основанием для отказа стал тот факт, что истцом не было получено разрешение на строительство указанной электросети, а также не были предприняты меры по его получению.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что принадлежащий государству земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное пользование) ФГБОУ ВПО “КубГТУ”, которым на этом участке была построена электросеть.

Отсутствие правоустанавливающих документов послужило основанием для обращения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в суд с иском о признании за государством права собственности на это сооружение.

Учитывая, что иск был предъявлен собственником земельного участка, суд апелляционной инстанции подчеркнул, что единственным условием для признания права собственности на самовольную постройку оставалось соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Согласно строительно-техническому заключению электросеть отвечает действующим строительным нормам и правилам безопасности.

Указав, что подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, и сославшись на определение ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6, 15 ААС отменил решение суда первой инстанции и признал за истцом право собственности на электросеть. 

6 ААС РФ также встал на сторону собственника в своем постановлении от 26 сентября 2014 г. № 06АП-4228/14.

ООО “Мега-сеть”, будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь.

Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г.

Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО “Мега-сеть” обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

Источник: https://www.garant.ru/article/602707/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.