Подводные камни договора дарения

Содержание

Подводные камни договора дарения недвижимого имущества

Подводные камни договора дарения
Вернуться к списку статей

25.06.2014

Договор дарения недвижимого имущества довольно распространенная сделка на рынке недвижимости.

Несмотря на некоторые свои преимущества, оформление договора дарения недвижимого имущества имеет отрицательные особенности, которые нужно принимать во внимание, собираясь провести данного рода сделку.

Если Вы хотите передать или получить в дар имущество, для начала тщательно взвесьте все плюсы и минусы и после этого принимайте решение, стоит ли прибегать к такому виду сделки или может быть имеет смысл в заключении другого договора по отчуждению имущества.

Недостатки договора дарения недвижимого имущества, о которых полезно знать

Существуют следующие недостатки договора дарения:

Налогообложение при оформлении договора дарения

Несмотря на то, что дарение считается безвозмездной сделкой, одаряемый – это тот, кто получает недвижимость в подарок, обязан заплатить налог.

Данное требование не распространяется, если подобная сделка происходит между близкими родственниками. Согласно Семейному кодексу РФ, близкими родственниками считаются супруги, родители и дети, в том числе и усыновленные, бабушка, дедушка, внуки, полнородные и неполнородные, т.е имеющие общего отца или мать, сестры и братья.

Таким образом, тёща, зять, троюродные сестры, гражданские супруги и прочие многочисленные родственники близкими согласно кодексу не являются, и значит, полученные подарки, подлежат налогообложению.

Причём для резидентов (лица, постоянно проживающие в РФ) – налог уплачивается в размере 13% от стоимости недвижимости и 30% (цифра весьма внушительная) – для нерезидентов РФ.

Договор дарения недвижимого имущества легко оспорить

Если при покупке квартиры в Москве шансы потерять недвижимость при правильно составленном договоре невысоки, то договор дарения намного проще оспорить в ходе судебных споров за недвижимость, т.е.

признать недействительным, в случае если сделка будет заключена с социально незащищённым гражданином, лицом, страдающим психическим расстройством или лицом пожилого возраста и его заблуждением относительно совершаемой сделки или под воздействием обмана или угроз.

В итоге можно распрощаться с подаренной собственностью без всякой компенсации.

На практике договоры дарения, заключенные между близкими родственниками, часто оспариваются другими родственниками дарителя. Одним из поводов для обращения в суд, является ссылка на то обстоятельство, что если бы даритель знал или мог догадываться о действительной, реальной цене своего недвижимого имущества, то никогда бы не решил распорядиться своим имуществом подобным образом.

В подобных случаях приходит на помощь справка об оценки имущества, которая находится в архиве у нотариуса. Данная справка хорошее доказательство того, что вопрос стоимости имущества оговаривался и дарителю эти условия были известны. И неплохо бы иметь на всякий случай подтверждение вменяемости дарителя.

Вот почему дарственная должна быть составлена по всем правилам, заверена ( весьма желательно, хотя не обязательно) у нотариуса и зарегистрирована в Росрегистрации (УФРС).

Для полной уверенности в юридической чистоте сделки и того, что даритель и одариваемый понимают смысл и значение сделки, нужно заранее подумать, приемлема ли данная сделка именно для того, кто получает недвижимость в дар.

Оказывается, недостаточно одного желания дарителя безвозмездно передать имущество (как это происходит, например, при оформлении завещания).

Одаряемый должен быть поставлен в известность о безвозмездной передаче недвижимого имущества и должен иметь желание получить дар.

Чтобы содержание договора соответствовало истинным намерениям обеих сторон, нужна реальная рыночная оценка объекта недвижимого имущества, подлежащего безвозмездной передаче.

По этому вопросу, Вы всегда можете обратиться в наше московское агентство недвижимости. Кроме оценки объекта, наши юристы помогут с оформлением договора дарения недвижимого имущества и за 3 недели зарегистрируют его в УФРС.

Договор дарения – сделка безвозмездная

Договор дарения предполагает то обстоятельство, что даритель не имеет права ставить дополнительные условия в свою пользу или в пользу третьих лиц на пользование имуществом, переданным в дар. Например, оставить за собой право проживания в квартире кого-то из близких или знакомых. В отличие от завещания или договора купли-продажи.

Помимо этого бывший собственник не получает никакого возмещения (ни денежного, ни материального, ни морального). Если договор, который назван договором дарения, налагает какую-либо обязанность, например, ухаживать за дарителем, то он дарением не признается.

Договор дарения считается заключенным с даты непосредственной передачи объекта и подписания акта о его приёме-передачи (глава 32 ГК РФ).

Этим он отличается от договора купли-продажи, который заключается при продаже квартиры в Москве и при котором полномочия нового собственника возникают только с момента регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе. Такой нюанс позволяет избежать риска признания договора дарения недействительным, если смерть дарителя наступает после подписания договора, но до процедуры регистрации.

Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию прав согласно ст. 14 122-ФЗ является доказательством перехода права на недвижимое имущество. После этого новому владельцу не придётся никому ничего доказывать.

Квартира отныне принадлежит исключительно только ему (больше никому).

Он вправе распоряжаться имуществом в рамках предусмотренных законодательством, например, взять кредит под залог недвижимости, продать или совершить обмен недвижимости в Москве.

В заключении хочется подчеркнуть, прежде чем начать оформлять документы для дарения, заранее проконсультируйтесь, является ли эта сделка для Вашего случая самой приемлемой.

Юридическая консультация с опытным юристом поможет предвидеть возможные неприятности при заключении договора дарения и при необходимости выбрать другой вид договора.

Даниил Смолин
Агентство недвижимости 
“Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/podvodnye_kamni_dogovora_dareniya_nedvizhimogo_imushchestva/

Преимущества и недостатки договора дарения квартиры: плюсы и минусы, подводные камни | Жилищный консультант

Подводные камни договора дарения

Сделка дарения заключается между двумя сторонами. В качестве дарителя выступает собственник передаваемого имущества, а одаряемым может быть совершенно любое лицо.

Регламентируются подобные отношения главой 32 Гражданского кодекса РФ. Понятие договора дарения дано в ст. 572 ГК РФ, где сказано, что дарение – это правовой акт, в рамках которого происходит передача имущества от его собственника другому лицу на безвозмездной основе.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Дарителем может стать только тот гражданин, который владеет тем или иным имуществом по праву собственности, и на момент заключения соглашения полностью адекватен и дееспособен.

Наличие родственных отношений между сторонами сделки не является обязательным условием соглашения, так же как письменная форма.

Объектом дарения могут стать: квартира, ценные вещи, дорогостоящие предметы быта, авторские права.

В сделке могут принимать участие и несовершеннолетние дети. В том случае, если вопрос касается мелких бытовых предметов, то они могут распоряжаться вещью по своему усмотрению, в отношении иных предметов потребуется присутствие и согласие службы опеки, а также родителей или иных законных представителей ребенка.

Бланк договора дарения можно скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора дарения квартиры].

Преимущества перехода прав собственности на квартиру по договору дарения

Соглашение о дарении имеет несколько существенных преимуществ по отношению к договору купли-продажи или составлению завещательного акта. Плюсы договора дарения:

  1. Дарение приобретает законный характер и правовой статус только тогда, когда произойдет передача жилого помещения, а не в момент регистрации в ФРС, как соглашение купли-продажи. Иначе говоря, одариваемое лицо становится собственником квартиры с момента подписания документа о дарении.
  2. В некоторых спорных ситуациях соглашение о дарении может стать выходом. Например, если квартира находится в долевой собственности, а один из владельцев не желает продавать свою долю. Тогда остальные собственники могут передать имущество другому человеку посредством процедуры дарения.
  3. Имущество, которое передано в дар, не может являться общей собственностью супругов.

Недостатки перехода прав собственности на квартиру по договору дарения

Подводные камни при покупке квартиры по договору дарения могут стать существенным условием, чтобы отказаться от такой сделки. Дело в том, что дарение обладает не только преимуществами. Минусы договора дарения:

  1. Безвозмездность соглашения о дарении. Такая сделка нежелательна, поскольку в случае возникновения спорных ситуаций или подозрении в мошенничестве, данное юридически значимое действие будет очень сложно оспорить.
  2. Дарение является безусловным актом. При заключении соглашения даритель не устанавливает никаких условий совершения сделки.
  3. Налогообложение соглашения дарения. В данном случае, подоходный налог в размере 13% оплачивает только тот гражданин, который не является близким родственником дарителя.

Плюсы и минусы договора дарения имеют существенное значение для принятия решения о заключении подобной сделки.

Сравнение договора дарения квартиры с договором купли-продажи

Договор купли-продажи и соглашение о дарении имеют существенные различия:

  1. Купля-продажа – возмездная сделка, в рамках которой собственник квартиры получает оговоренную сумму, дарение является безвозмездным актом.
  2. Сделка дарения является безусловной, а вот в договоре купли-продажи прописан ряд условий, которые необходимо соблюдать, чтобы сделка не была признана ничтожной.
  3. При заключении сделки купли-продажи, необходимо оплатить госпошлину за регистрацию акта, а при дарении человек, не состоящий в родстве с дарителем, должен будет выплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости недвижимости.
  4. Договор дарения приобретает силу на момент подписания, а договор купли-продажи, после госрегистрации.

В том случае, если передача жилища происходит между родственниками, то оптимальным вариантом является сделка дарения, а при передаче жилья между посторонним людьми, лучше всего выбрать оформление акта купли-продажи.

Сравнение договора дарения квартиры с завещанием

Завещание и дарственная также имеют ряд принципиальных различий. Прежде всего, одариваемое лицо может вступить во владении имуществом сразу же после подписания договора дарения. Наследник же может получить имущество только после смерти завещателя в течение полугода.

Расторжение сделки дарения практически невозможно, а вот завещательный акт в любое время может быть заменен или вообще отменен завещателем.

Что касается стоимости оформления, то дарственная обойдется примерно в 2000 рулей, а вот чтобы составить завещание и потом получить по нему имущество потребуется уплатить госпошлину в соответствие с НК РФ.

В случае возникновения конфликтной ситуации с переданным имуществом оспорить дарственную практически невозможно (для этого потребуется подавать исковое заявление в суд), чего нельзя сказать о завещании, которое легко переоформляется у нотариуса.

Заключение дарственной подойдет тем людям, который состоят в родственных отношениях и не имеют конфликтов между собой. Завещательный акт используется гражданами, которые хотя передать имущество своим наследникам, но после своей смерти.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по преимуществам и недостаткам договора дарения квартиры

Вопрос: Здравствуйте. Уважаемые эксперты, не могли бы вы помочь мне советом. Меня зовут Наталья, и я хотела бы передать свою квартиру в дар дочери, однако проблема в том, что она замужем, а ее муж мне не очень нравится. Могу ли я оформить дарственную только на дочь, и сможет ли потом ее супруг претендовать на квартиру?

Ответ: Здравствуйте, Наталья. Вы можете совершенно спокойно оформить соглашение дарения в пользу дочери.

Дарственная имеет такое преимущество, что при передаче имущества супругам, оно не может стать их совместной собственностью (согласно ст.

34 СК РФ), поэтому, если вы пропишете в соглашении о дарении лишь дочь, то квартирой сможет распоряжаться только она, поскольку это будет ее личным имуществом, не являющимся совместно нажитым супругами.

Заключение

Преимущества и недостатки договора дарения сформулируем в ряде выводов:

  1. Дарственная подразумевает передачу имущества дарителя одариваемому лицу.
  2. Предусмотрена письменная и устная формы соглашения.
  3. В сделке могут принимать участие и несовершеннолетние дети, интересы которых представляют родители или опекуны.
  4. Дети, не достигшие 14 лет, вправе совершать только то дарение, которое касается мелких бытовых предметов и личных вещей, не являющихся дорогостоящими.
  5. Объектом соглашения могут быть как квартира, так и нематериальное имущество, например авторское право.
  6. Оспорить сделку дарения практически невозможно, и единственным способом является подача искового заявления в судебные инстанции.
  7. Договор дарения имеет как плюсы, так и минусы. В некоторых ситуациях подобное соглашения может стать оптимальным вариантом, а в ряде случаев следует воспользоваться иной формой правового соглашения.
  8. Сделка купли-продажи является более приемлемой, чем дарение, для тех людей, которые не состоят в родственных отношениях, поскольку это сводит к минимуму возможные конфликтные ситуации и дает возможность опротестовать соглашение, в случае необходимости, в суде.
  9. Дарственную оформлять лучше всего между родственниками. Это поможет сэкономить и избежать некоторых сложностей с оформлением.
  10. Завещательный акт также является вариантом передачи имущества между гражданами, но уже после смерти собственника. Данный способ выбирается в том случае, когда владелец недвижимости желает передать ее своим преемникам только после смерти. Если он хочет сделать это раньше, то можно заключить дарственную.
  11. Стоимость оформления дарственной намного ниже, чем завещания, если сделка происходит между родственниками.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора дарения квартиры

Список законов

  • Статья 572 ГК РФ
  • Статья 34 СК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/darenie/dogovor-dareniya-kvartiry/preimushhestva-i-nedostatki-dogovora-dareniya-kvartiry/

«Подводные камни» договора дарения

Подводные камни договора дарения

: 07.05.2014. Рубрика: Недвижимость

Можно ли обезопасить себя во время заключения договора дарения квартиры? Какие случаи предполагают уплату налогов за подаренную недвижимость? Допустимо ли и каким образом отменить дарственную? На эти и некоторые иные вопросы ответит наша публикация, подготовленная с помощью профессиональных нотариусов Москвы.

Общеизвестный факт, что договор дарения (его заключение), не обязательно предполагает обращение к нотариусу. Однако возможно именно оформление у нотариуса дарственной каким-то образом поможет предохраниться от того, что в будущем данный договор признают недействительным?

Комментирует нотариус Москвы: да, на самом деле, законодательно предполагается простой письменный способ оформления договора дарения недвижимости. Однако, решая вопросы оформления сделки, сторонами обязательно должны приниматься во внимание все вероятные риски.

Судебная статистика неутешительна, количество исков, поданных в суд о признании вышеуказанного договора недействительным, растет из года в год. При этом чаще всего их основанием выступает совершение сделки под воздействием насилия, обмана, угроз (ст.179 ГК РФ).

Вторым основанием подачи подобных исков выступает заявление от наследников по поводу непонимания дарителем личных действий при совершении сделки (ст. 177 ГК РФ).

Основаниями, по которым зачастую появляются подобные иски, являются внутрисемейные конфликты.

Приведем характерный пример: престарелая дама оформляет договор, даря свою квартиру племяннице, которая осуществляла за ней уход, а также поддерживала морально все последние годы.

Племянница, таким образом, обладает зарегистрированным правом собственности. Однако после смерти дарителя ее сын, который все это время проживал в ином населенном пункте, подает иск в суд о недействительности данного договора.

Имеется огромное количество оснований, по которым сделку дарения рекомендуют оформлять у профессионала-нотариуса. Остановимся более подробно на основных из них. Ключевая задача нотариуса – установление соответствия воли, а также волеизъявления сторон, т.е. удостоверение лишь бесспорных юридических фактов.

Уместно к вышеизложенному привести следующий типичный пример: собственник решает продать личную долю в праве собственности на недвижимость (одна из комнат в «коммуналке»). Так как с соседями отношения у продавца не сложились, обращаться к ним по поводу отказа от преимущественного права покупки (ст.

250 ГК РФ) он не намерен. Потому и предлагает покупателю оформление сделки в виде договора дарения. Расчет при этом планируется производить посредством банковской ячейки, ведь при таком раскладе отказ иных сособственников не требуется.

Правила данной статьи ГК применимы во время продажи и во время отчуждения доли по поводу договора мены.

Намерения сторон сделки элементарны – одни приобретают, иные реализуют имущество, однако форма сделки (волеизъявление) настоящей воле порой не соответствует. В итоге сделка вполне быть может признана и недействительной.

Мошенники-профессионалы, так называемые «чёрные» риелторы, зная все юридические тонкости, этим пользуются довольно активно, ставя своих добросовестных потребителей в уязвимую в правовом отношении позицию.

Подводя итог сказанному, можно смело утверждать, что при современном уровне мошенничества заключать договор дарения недвижимости (купли-продажи) без привлечения квалифицированного нотариуса и юриста банально опасно.

Существуют ли лазейки, при которых договор дарения можно было бы нивелировать? Имеет ли право даритель сам его аннулировать, если он находит, что он введен в заблуждение во время заключения договора?

Комментирует нотариус Москвы: расторжение договора при обоюдном согласии осуществляется, что называется по соглашению сторон. Если инициатором разрыва выступает только одна сторона, то расторжение будет происходить уже в порядке судебном.

Договор дарения, по отношению к недвижимости, является сделкой, по которой даритель передаёт в собственность (либо обязуется передать) одаряемому какое-либо имущество. Утверждение дара означает необходимость передачи права собственности. Последний в отношении недвижимости требует госрегистрации.

При регистрации перехода права собственности одаряемый превращается в титульного владельца, дар считают принятым, а договор исполненным, т.к. стороны выполнили обязательства. Уточним, одаряемый не может отказаться от уже принятого дара, т.к. именно надлежащее выполнение последнего прекращает обязательство.

Соответственно право на расторжение считается утраченным (По определению областного Воронежского суда от 04.09.12 г. №33-4543).

Даритель имеет право отречься от исполнения договора, который содержит обещание о передаче дара в будущем, при условии, если после заключения его имущественное (семейное) положение дарителя, состояние здоровья изменилось так, что теперь выполнение договора будет означать значительное понижение уровня его жизни (ст.577 ГК РФ). К примеру, суд рассматривал дело о намерении дарителя передать в дар в будущем жилой дом. В итоге, последний принял решение, что у одаряемого нет оснований для возникновения права собственности на это недвижимое имущество.

Принят во внимание был тот факт, что для дарителя в данный момент было присуще затруднительное финансовое положение.

Он лишился места работы, а спорная жилая недвижимость представляла, по сути, единственное место проживания.

При этом даритель еще и был зарегистрирован в данном помещении, а в случае дарения право пользования было бы утрачено (По решению Клинского горсуда Московской обл. от 20.06.12 г. по делу №2-1169/2012).

У дарителя также может возникнуть право на отмену дарения. Например, в том случае, когда одаряемым будет совершено на его жизнь покушение (либо на жизнь членов его семьи, близких родственников). Сюда же относят и нанесение умышленных телесных повреждений дарителю (ст.578 ГК РФ).

Необходимо уточнить, что предусмотрено в договоре может быть и право дарителя на отмену дарения, если он проживёт дольше одаряемого. Подобным правом даритель может воспользоваться только тогда, когда сторонами оговорен данный пункт непосредственно при составлении документа и заключении договора.

При этом если даритель переживает одаряемого, то отмена дарения автоматически не происходит. Каждому гражданину доступно осуществление принадлежащих ему прав, причем по своему усмотрению. Потому даритель, как вправе реализовать право на отмену дарения, так и не употребить последнее.

Если рассматривать последний случай, то дар будет переходить к наследникам уже одаряемого.

Если даритель считает, что он намеренно введен в заблуждение в ходе заключения договора, недействительной подобная сделка должна быть признана в судебном порядке (ст. 179 ГК РФ).

Многочисленные примеры из судебной отечественной практики обнаруживают, что порой дарители недвижимости сами провоцируют непростые ситуации из-за того, что в процессе заключения договора, в особенности, если подразумевается простая его письменная форма, не в полной степени сознают следствия свершенных ими деяний.

Разобиженные и, как им представляется, обманутые друзьями и родственниками, дарители идут в суд, намереваясь даже через некоторое время «всё возвратить вспять» и отменить подобный договор дарения. Однако в суде, подтверждая свою правоту, им приходится по-настоящему непросто.

Манипулирование словами, каким бы вы ни были оратором и «артистом», изъясняясь эмоционально либо строго и лаконично, не всегда удается доказать, что, будучи дарителем, просто не осознавали последствий подписания конкретного договора либо вообще передача имущества происходила под влиянием угроз, шантажа, обмана.

Многих интересует, что предусматривает законодательство по поводу освобождения от уплаты налога в 13% при дарении имущества близкому родственнику? Кого в данном случае можно считать близким родственником? Означает ли это, что иные родственники, а также супруги гражданские (сожители) должны платить данный налог?

Комментирует нотариус Москвы: доходы, которые получены в результате дарения, высвобождаются от налогообложения тогда, когда стороны – члены семьи либо родственники, причем близкие, в соответствии с положениями Семейного кодекса. К последним относят родителей, супругов, детей, включая усыновлённых, бабушек и дедушек, внуков, полнородных, неполнородных (имеющих общих только отца, мать) сестер и братьев (п.18.1 ст. 217 НК РФ).

Все иные граждане не могут быть освобождены от уплаты налогов. Потому если имеем в наличии ситуацию, когда стороны – не члены семьи и не близкие родственники, то есть смысл поразмыслить о каком-либо ином способе отчуждения недвижимости. Вполне возможным, к примеру, является заключение вышеупомянутого договора купли-продажи.

Напомним, что именно та сумма, которую вы указываете в договоре, подлежит налогообложению. Статья 105.3 НК РФ четко указывает, что доходы, получаемые лицами, для целей налогообложения, признаются рыночными. Если не доказан обратный факт, следует предполагать, что цена по договору в полной мере соответствует рыночным ценам.

Если вы заинтересованы в минимальном налоге, то в заключаемом договоре дарения рационально прописать, так называемую кадастровую или инвентаризационную стоимость имущества. Уточним, что судебная практика имеет интересный с данной позиции пример.

В нем было принято решение о так называемом доначислении налога в виду того, что в договоре проставили одну цену, в налоговой же декларации налог рассчитывали уже с инвентаризационной стоимости (По Апелляционному определению Свердловского облсуда от 30.10.

13 №33-13217/2013).

Следующий вопрос от потенциального дарителя может звучать так: «Допустимо ли в договор дарения добавить пункт, по которому квартира будет переходить в качестве дара кому-либо в будущем после кончины дарителя? Или при таком раскладе рациональнее просто оформить завещание?»

Комментирует нотариус Москвы: договор, который предполагает передачу дара после кончины дарителя считается ничтожным (ст.572 ГК РФ). Законным способом распоряжения имуществом в случае кончины является оформление завещания у нотариуса. В общем, вопросы завещания сложны и содержат множество нюансов, о которых лучше рассуждать отдельно.

Перечень каких документов требуется предоставить нотариусу, если предполагается оформление договора дарения квартиры?

Комментирует нотариус Москвы: любое нотариальное удостоверение сделки подразумевает предоставление:

  • документов, удостоверяющих, как личность дарителя, так и одаряемого (соответственно их представителей, если в наличии имеются доверенности);
  • бумаг правоустанавливающих на недвижимость (к примеру, договор приватизации или аналог купли-продажи);
  • свидетельство о госрегистрации на право собственности;
  • паспорта кадастрового помещения;
  • некоторых иных документов, в зависимости от условий, на которых приобреталось право собственности (к примеру, это может быть согласие супруги на распоряжение совместной общей собственностью, или же согласие от проживающих лиц).

Необходимо отметить, что любое нотариальное удостоверение сделки предполагает наличие правоустанавливающих документов дарителя в делах нотариуса, что будет создавать определенные препятствия для мошеннических действий при попытках повторного отчуждения имущества.

Известно, что для того, чтобы вступила в силу дарственная на квартиру, она обязана быть зарегистрированной в регистрационной палате. Какие именно бумаги следует подготовить для этой процедуры?

Комментирует нотариус Москвы: в виду того, что с 01.03.13г.

госрегистрация сделок с недвижимостью является отмененной (подобную процедуру проводили одновременно с процессом регистрации перехода прав и, по сути, она просто выступала дубликатом последней), то договор дарения между сторонами считают заключенным после того, как достигнуты сторонами все существенные условия сделки. Далее, после госрегистрации переходит на имущество только право собственности.

В действительности отсутствие регистрации перехода права собственности не оказывает особого влияния на действительность договора.

Безусловно, имеют место случаи, при которых договор дарения подписывается сторонами, а даритель после этого передумывает и отказывается регистрировать сделку. При этом уточним, по п.3 ст.

551 ГК РФ, одаряемый вполне правомочен заставить дарителя уже в судебном порядке провести процедуру регистрации.

Для осуществления процедуры государственной регистрации по переходу права собственности должны быть предоставлены следующие документы:

  • собственно договор дарения;
  • документ-свидетельство об уплате госпошлины;
  • согласие супруга дарителя, причем нотариально удостоверенное (как вариант это может быть заявление о том, что лицо на время приобретения отчуждаемого объекта в браке не состояло);
  • при необходимости могут потребоваться и некоторые иные документы.

Источник: http://www.MosLaws.ru/articles/detail/94/

Дарственная на квартиру: все риски сделки

Подводные камни договора дарения

Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона

При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

  • Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
  • Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
  • Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
  • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  • учеником учителю.

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Когда договор дарения является законным?

Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

  • Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
  • Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
  • Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

  • Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
  • Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

  • Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, – чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
  • Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
  • Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
  • Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
  • Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

  • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
  • Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
  • Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
  • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости – другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней.

Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Как подстраховаться при заключении договора дарения?

Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам.

Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения.

Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

Образец: Договор дарения

Договор дарения квартиры

Договор дарения земельного участка и жилого дома

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.