Определение порядка пользования нежилым помещением

Содержание

Порядок пользования нежилым помещением в долевой собственности

Определение порядка пользования нежилым помещением

Долевое владение нежилой недвижимостью является довольно распространенным способом организовать бизнес, не вкладывая слишком больших средств в приобретение объекта недвижимости.

Однако данная форма собственности имеет много особенностей, так как она объединяет разных собственников со своими личными интересами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое долевая собственность?

Это, согласно пункту 2 статьи 244 ГК РФ, общая собственность, доли участников которой определены. Общей собственностью в соответствии с п. 1 статьи 244 ГК РФ является недвижимость, находящаяся во владении двух или более лиц.

Владелец доли, согласно п.

2 статьи 246 ГК РФ, может продать, подарить, завещать, отдать в залог свою часть или распорядиться ею другим способом, если все остальные дольщики выразили свое согласие, о чем сказано в п. 2 статьи 246 ГК РФ.

Также необходимо выполнение условий, предписанных статьей 250 ГК РФ, по которой приоритет на право покупки продаваемой доли предоставляется участникам общей долевой собственности.

  • Если по закону доли не определены, и между участниками нет соглашений, оговаривающих условия раздела, то части считаются равными в соответствии с п. 1 статьи 245 ГК РФ.
  • Если доля каждого из владельцев в праве собственности не определена, то, согласно п. 2 статьи 244 ГК РФ, такая собственность является совместной.
  • Доля в праве общей собственности на нежилой объект является не самой недвижимостью, а правом собственности на нее, соответствующим величине доли.

Таким образом, доля в праве общей собственности на нежилую недвижимость является не имуществом, а имущественным правом и потому не носит индивидуальных характеристик, которые могли бы быть отделены от долей других владельцев, и может быть предметом договора купли-продажи только как имущественное право. Об основных способах приобретения и прекращения прав на нежилую недвижимость можно узнать здесь.

Порядок совместного пользования зданием

Управление нежилой недвижимостью, которая находится в долевой собственности, производится по взаимному соглашению всех ее участников в соответствии с п. 1 статьи 246, п. 1 статьи 247 ГК РФ и имеет свои особенности:

  1. владельцы помещений, входящих в здание, которое находится в общей долевой собственности, должны организовывать любую свою деятельность только с общего согласия всех дольщиков, в противном случае добиться решения вопроса возможно по решению суда;
  2. расходы по содержанию нежилого помещения, уплате налогов и других платежей, согласно статье 249 ГК РФ, оплачиваются собственниками пропорционально их доле;
  3. доходы от нежилой недвижимости также делятся соответственно принадлежащим собственникам долям, однако статья 248 ГК РФ предусматривает способ распределения прибыли иным образом при наличии дополнительного соглашения между дольщиками.

Что нужно для получения доли в праве на здание?

Поскольку доля в нежилом помещении не обладает статусом обособленного самостоятельного объекта, то дольщики при желании имеют право выдела своей доли из общего имущества согласно статье 252 ГК РФ, которое может быть осуществлено как по общему соглашению, так и по суду.

Но такая процедура возможна при условии ненанесения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В противном случае выделяющийся владелец вправе получить компенсацию стоимости его доли другими собственниками.

Если есть возможность изолировать помещение или построить отдельный вход, то выделить долю будет значительно проще.

Общее собрание владельцев

  • Решение о выделе доли принимается на общем собрании дольщиков путем очного, очно-заочного или заочного ания.
  • Каждый дольщик имеет право инициировать проведение общего собрания собственников (ОСС).
  • Инициатор проведения ОСС обязан в срок от 45 до 10 дней до даты его проведения сообщить о нем остальным дольщикам посредством отправки заказных писем или лично под роспись.
  • Инициатор проведения ОСС должен четко сформулировать вопрос, в данном случае о выделении доли, который выносится на ание, предполагающий однозначный ответ: «да», «против» или «воздержался».
  • Владельцы нежилых помещений голосуют всей частью своих .
  • Принимать участие в ании могут не только владельцы нежилых помещений, но и их представители по доверенности.
  • Для проведения ОСС необходим кворум участников, владеющих более 50% .
  • Голосование владельцев производится посредством оформленных в письменном виде решений собственников по вопросу выдела доли.
  • Подсчет ведет счетная комиссия, создание которой должно быть также внесено в повестку дня, а состав утвержден собранием.
  • Решение собрания оформляется в виде протокола, который заполняется не позже десяти дней с момента проведения собрания.
  • В протоколе должны быть отмечены название документа и его регистрационный номер, дата и место проведения ОСС, заголовок и содержательная часть, повестка собрания, наличие кворума, число по вопросу, адрес хранения протоколов, перечень приложений при наличии, подписи председателя и секретаря ОСС, а также членов счетной комиссии.

Решение о разделе имущества

Так как собственники голосуют своими письменно оформленными решениями, то в них должны быть отражены следующие пункты:

  1. заголовок;
  2. адрес помещения;
  3. форма ания;
  4. вид собственности;
  5. вид помещения (нежилое);
  6. ФИО собственника помещения или его доверительного лица и паспорт;
  7. сведения о правоустанавливающем документе собственника;
  8. общая площадь помещения;
  9. величина доли в праве общей собственности на имущество;
  10. вопрос ания (выдел доли);
  11. вариант ответа: «да», «нет», «воздержался»;
  12. дата подачи решения;
  13. подпись голосующего.

Необходимые документы для заключения договора

Для данной процедуры потребуются следующие документы:

  • паспорт собственника или его представителя;
  • нотариально оформленная доверенность на представителя;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • соглашение о выделе доли из общего недвижимого имущества;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности;
  • справка об инвентаризации из БТИ;
  • техпаспорт помещения;
  • кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества.

Составление соглашения о совместном пользовании

Соглашение заключается письменно в свободной форме, подписывается всеми участниками и заверяется нотариусом. В соглашении следует установить порядок эксплуатации объекта, оговорить вопросы безопасности, ремонта, ответственности сторон за сохранение имущества и нарушение положений соглашения, порядок разрешения спорных ситуаций.

Примерная форма соглашения о совместном использовании нежилой недвижимости выглядит следующим образом:

  1. название документа;
  2. место и дата подписания;
  3. полное наименование организации с указанием организационно-правовой формы для каждого участника;
  4. ФИО руководителя организации и должность для каждого участника;
  5. данные о правоустанавливающем документе для каждого участника;
  6. указание предмета договора о совместной эксплуатации здания с обозначением срока первоначального действия;
  7. определение вклада каждого участника в решение вопросов совместного пользования с конкретизацией их действий;
  8. ведение общих дел, переговоров с посторонними лицами и организациями, оформление и хранение документации;
  9. обязанности сторон;
  10. распределение прибыли, общих расходов, убытков;
  11. форма уведомления контрагентов о каких-то действиях;
  12. действие договора в условиях непреодолимых обстоятельств;
  13. порядок решения спорных ситуаций;
  14. порядок расторжения договора;
  15. адреса и реквизиты контрагентов;
  16. подписи.
  • Скачать бланк соглашения о порядке пользования нежилым помещением
  • Скачать образец соглашения о порядке пользования нежилым помещением

Нюансы и подводные камни при заключении договора

При его заключении можно установить любые условия и правила владения и пользования общим имуществом при условии соответствия законодательству, прежде всего гл. 27 ГК РФ. Чтобы снизить риски, связанные с совместной деятельностью, необходимо:

  • все договоренности зафиксировать письменно, потому что устные не принимаются судом к рассмотрению;
  • тщательно проработать все существенные условия взаимодействия сторон, в первую очередь те, которые могут вызвать разногласия в дальнейшем;
  • при передаче материальных активов детально их описать, включая наименование, количество, техническое состояние, серийные номера;
  • письменно перечислить передаваемые нематериальные активы, такие как патенты, технологии, клиентскую базу и др.;
  • оговорить условия использования конфиденциальной информации в пределах необходимости, установить запрет на ее разглашение, обозначить ответственность за нарушение данного пункта.

Правовое регулирование вопросов долевого владения коммерческой недвижимостью подчас носит запутанный и неоднозначный характер. Поэтому принципиально важно при подписании любых договоров и соглашений в этой сфере учитывать большое число нюансов, не пропуская никакую деталь. В такой ситуации. чтобы не ошибиться, разумнее всего прибегнуть к помощи юристов.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 июля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2590 Иск об определении порядка пользования нежилым функциональным помещением находящимся в общей долевой собственности предпринимателей, либо о возложении на ответчика обязанности ежемесячно выплачивать истцу компенсацию в размере среднерыночной стоимости аренды аналогичных помещений за использование части его доли в праве общей долевой собственности удовлетворен в связи с отсутствием согласованной воли истца и ответчика, необходимостью поддержания баланса их интересов, невозможностью раздела спорного помещения в натуре и реальной возможностью определения порядка пользования им (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 июля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2590

(извлечение)

Источник: https://lawsexp.com/juridicheskie-sovety/porjadok-polzovanija-nezhilym-pomeshheniem-v.html

Определение порядка пользования помещением

Определение порядка пользования нежилым помещением

Законодательно не установлена четкая и единая для различных отраслей трактовка понятия «Помещение».

В юридической практике под этим термином понимается внутреннее пространство внутри здания, огражденное стенами или перегородками, и выделенное для самостоятельного использования.

К помещениям относятся: квартиры, офисы, бутики и магазины внутри крупных торговых и офисных центров, складские комнаты.

У помещения обязательно должен быть владелец. Это может быть государство, местный муниципальный орган, физическое или юридическое лицо. Но иногда владельцев несколько. В такой ситуации часто возникают споры в отношении того, кто, как и когда будет пользоваться совместным имуществом.

Для разрешения имущественных споров с квартирой или офисом нельзя поступить так, как с домом — отдельно выделить долю каждому совладельцу.

При равных правах собственники вынуждены делить между собой общие квадратные метры, из-за которых часто разгораются жаркие споры, вплоть до скандалов со сменой замков и привлечением правоохранительных органов.

Удалить конфликт поможет определение порядка пользования жилым помещением.

Что это за процедура и что она дает?

Порядок пользования помещением — соглашение, в котором каждому из совладельцев предоставляется в пользование часть квартиры в соответствии с долей или устанавливается размер компенсации, при невозможности выделить отдельную комнату.

При определении порядка пользования долевой собственностью решаются такие вопросы:

  • за каждым из дольщиков закрепляется конкретная площадь: одна или несколько отдельных комнат. Остальным совладельцам доступ ограничивается;
  • определяется распределение коммунальных платежей между совладельцами;
  • устанавливаются правила пользования совместными помещениями: коридором, ванной, туалетом и кухней;
  • определяется размер ежемесячных выплат каждому из владельцев в случае, если имущество сдано в аренду;
  • определяется ежемесячная компенсация, например, если при разделении размер доли не позволяет выделить в личное пользование отдельную комнату.

В отличие от процедуры разделения имущества, при определении порядка пользования размер доли не изменяется, и недвижимость остается в совместном владении.

Споры об определении порядка пользования жилым помещением регламентируется ч. 1 ст. 247 ГК РФ. По закону, совладельцы могут самостоятельно составить соглашение и определить порядок пользования. Если же консенсуса достичь не удалось — тогда необходимо подавать иск в суд.

Основные сложности при определении порядка пользования имуществом

Большинство конфликтов и необходимость определить порядок пользования имуществом возникает на фоне неприязни, а порой даже вражды между совладельцами.

Бывшие супруги, которые не могут поделить имущество, наследники, между которыми испортились отношения.

Как показывает практика, неприязнь может быть настолько сильной, что распространяется и на совершенно чужих и незнакомых людей, решивших выкупить долю в квартире.

Поэтому если мирно сосуществовать не получается с первого дня, сложно рассчитывать на урегулирование конфликта в досудебном порядке.

Хуже то, что далеко не всегда, получается, выделить каждому из совладельцев отдельное помещение.

Зачастую две комнаты приходится делить на троих или наоборот, три комнаты на двоих и почти никогда не бывает так, чтобы площадь комнат была соразмерна доле. Единственный выход — обратиться в суд.

Но и в суде без опыта подобных дел и познаний в юриспруденции сложно рассчитывать на победу. Суд присяжных при вынесении решения будет учитывать ряд обстоятельств:

  • площадь спорного помещения, количество отдельных комнат;
  • максимальная вместительность жилья в соответствии с законодательными нормами;
  • обстоятельства каждого из участников процесса: есть ли другая жилплощадь, иждивенцы на попечении и др;
  • размер доли.

Важно помнить, что размер доли может быть признан незначительным, тогда суд вынесет решение о принудительной продаже. Поэтому если вы хотите защитить свои интересы и сохранить право на пользование помещением, если нужно принудить других совладельцев об уплате коммунальных услуг — доверьтесь специалистам компании «Земельный юрист».

Почему именно нам стоит доверить определение порядка пользования помещением?

Решение имущественных споров — одно из наших главных направлений. У наших юристов есть самое ценное — опыт участия в судебных исках об определении порядка пользования помещением. Мы хорошо знаем все тонкости процесса и законодательства, подготовим доказательную базу и неопровержимые аргументы в вашу пользу.

https://www.youtube.com/watch?v=lcvpg14YOtM

В большинстве случаев мы добиваемся выгодных условий в досудебном порядке. Благодаря этому удается сохранить массу времени и уйму нервных клеток. Просто позвоните или посетите наш офис и расскажите свою ситуацию. Все остальное мы сделаем за вас.

Определение порядка пользования помещением — от 25 000 руб в индивидуальном порядке.

НазваниеЦена для физ.лицЦена для юр.лицСрок
Определение порядка пользования помещениемот 25 000 руб.от 50 000 руб.Индивидуальный

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Источник: https://zemelniy-urist.ru/incourt/opredelenie-poryadka-polzovaniya-pomeshcheniem/

Определение порядка пользования нежилым помещением: поэтапная процедура, судебная практика

Определение порядка пользования нежилым помещением

В том случае, если нежилое помещение находится в общей собственности нескольких лиц, между ними может возникнуть конфликт интересов. В таком случае выходом из ситуации является определение порядка пользования помещением.

Гражданское законодательство РФ предусматривает возможность совладельцам самим определить порядок использования помещения с помощью соглашения.

Если стороны не могут разрешить конфликт с помощью соглашения, любая из них вправе обратиться в суд, который и определит порядок пользования общей собственностью.

Что такое порядок пользования помещением?

Общая собственность на недвижимое имущество возникает тогда, когда оно находится в собственности двух или более лиц.

В большинстве случаев речь идет об общедолевой собственности — каждому из совладельцев принадлежит отдельная доля, которой он владеет, пользуется и распоряжается.

Совместная собственность, когда отдельные доли не выделены, возникает лишь в определенных законодательством случаях. Например, в совместной собственности находится недвижимое имущество, нажитое супругами в браке.

Нередко у совладельцев имущества возникают конфликты в отношении того, как следует им пользоваться. Если окончательный раздел имущества невозможен, то сторонам во избежание конфликтных ситуаций необходимо разграничить зоны владения и определить пользования частями общего имущества.

Определение порядка пользования — процедура, закрепляющая за каждым из собственников часть общего имущества, которой он может пользоваться без ущерба для других совладельцев. Порядком пользования имуществом можно урегулировать и другие моменты пользования имуществом.

Особо важное значение имеет порядок пользования недвижимым имуществом — как жилым, так и нежилым. Такой вид имущества в большинстве случаев не может быть разделен между совладельцами без ущерба для самого объекта (нельзя организовать отдельные входы, разделить коммуникации и т. д.). Поэтому совладельцам часто приходится определять пользования недвижимым имуществом.

Способы определения порядка пользования помещением

Ст. 247 ГК РФ, которой устанавливается процедура определения порядка пользования общим имуществом, не делает различий между его видами — движимым и недвижимым. Нет различий и между видами помещений — порядок пользования нежилым помещением определяется так же, как и жилым.

Ст. 247 ГК РФ устанавливает, что стороны могут определить порядок пользования общей собственностью двумя способами. Первый из них — составление соглашения, которым каждому из долевых собственников предоставляется в пользования часть имущества, пропорциональная его доле. Если стороны отказываются подписать соглашение, то порядок пользования определяется судом.

Соглашение между собственниками

Соглашение между собственниками — разновидность досудебного способа решения вопроса. Этим документом разграничиваются права собственников и определяется порядок пользования помещением. Соглашение может быть и устным, но такая форма договора не может в полной мере защитить права участников в случае нарушений условий договора.

Важно! Условием юридической силы соглашения является обязательное участие и согласие всех владельцев долей. Если хотя бы один из совладельцев отказывается подписать соглашение, оно признается недействительным.

В тексте документа должны быть отражены следующие сведения:

  • дата и место составления соглашения;
  • название документа («Соглашение о порядке пользования»);
  • описание предмета соглашения (объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности);
  • ссылки на правоустанавливающие документы;
  • имена и паспортные данные всех участников;
  • порядок пользования частями помещения;
  • дополнительные и прочие условия соглашения;
  • порядок разрешения споров;
  • условия изменения и расторжения соглашения;
  • при наличии — приложения к договору;
  • имена и подписи всех участников соглашения.

Судебный способ разрешения спора

Судебный способ разрешения конфликта применяется тогда, когда досудебные способы разрешения спора исчерпаны. В таком случае один из совладельцев выступает в качестве истца, остальные — в качестве ответчиков.

Исковое заявление

Инициатор судебного разбирательства должен составить исковое заявление по правилам, утвержденным ст. 131 ГПК РФ. В заявлении должны быть указаны:

  • наименование суда, в который обращается истец;
  • паспортные данные и адрес проживания истца;
  • ФИО, а также место проживания и работы истца, дата и место рождения, один из идентификаторов (номер ИНН, водительского удостоверения, СТС и т. д.), если они известны истцу;
  • сведения о нарушении прав лица, обратившегося в суд;
  • требования истца, подтвержденные доказательствами и ссылками на законодательство;
  • если одновременно заявляются имущественные требования — цена иска;
  • перечень прилагаемых с иску документов.

Справка! Также в иске можно указать, что истцом предпринимались действия для досудебного способа решения спора. Подтверждением этого факта является проект соглашения об определении порядка пользования, копия которого прилагается к иску.

Необходимые документы

К заявлению нужно приложить документы, которые доказывают обоснованность иска и выполнении истцом процессуальных процедур. В число необходимой документации входят:

  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копия доверенности, если от лица истца действует представитель;
  • проект соглашения об определении порядка пользования с уведомлением о вручении;
  • копии правоподтверждающих документов;
  • иные документы, подтверждающие правоту истца.

Важно! Документы, на основании которых истец предъявляет свои требования, должны быть предоставлены в нескольких копиях — одна для суда и одна для каждого из ответчиков.

Рассмотрение дела в суде

Судебный процесс, как правило, занимает несколько месяцев. Суд может назначить экспертную оценку, если кроме определения порядка пользования помещения иск содержит и иные требования.

В таких случаях продолжительность судебного разбирательства может увеличиваться.

После вынесения решения любая из сторон, недовольная результатами рассмотрения дела, может обжаловать его в апелляционном порядке.

Судебная практика

Примеры судебной практики по делам, в которых определяется порядок пользования нежилыми помещениями:

Дополнительные ответы на вопросы по теме статьи

Нужно ли регистрировать соглашение о порядке пользования помещением?

Государственная регистрация соглашения не нужна.

Нужно ли согласовывать соглашение с ТСЖ?

ТСЖ не является стороной соглашения (одним из собственников в общего имущества), поэтому стороны не обязаны согласовывать проект договора с ТСЖ, а также уведомлять товарищество или управляющую компанию.

Можно ли в иске заявить несколько требований, в том числе о выплате денежной компенсации?

Зачастую нежилое помещение используется для извлечения дохода, например, при его сдаче в аренду. Если истец не получал свою часть дохода, соразмерную его доле в общем имуществе, одновременно с требованием об определении порядка пользования он может заявить требование о взыскании неосновательного обогащения.

Могут ли при смене собственника измениться условия соглашения о порядке пользования помещением?

В случае смены собственника действующий порядок пользования, вне зависимости от того, был он установлен соглашением или судебным решением, может быть пересмотрен по инициативе нового совладельца.

Какие сложности могут возникнуть?

Иски об определении порядка пользования нежилым помещением нередко содержат несколько требований.

Например, истец может заявить требование об устранении препятствий в пользовании, о взыскании неосновательного обогащения, платы за пользование помещением или стоимости неотделимых улучшений, разделе лицевых счетов и т. д.

Чем больше требований содержит иск — тем тяжелее грамотно составить заявление и доказать обоснованность своей позиции. Если иск содержит имущественные требования, то также нужно верно определить его цену.

https://www.youtube.com/watch?v=Vvntw06Z_JA

Ошибки в составлении иска — главная причина того, что иск оставляется без движения или возвращается истцу. Поэтому перед обращением в суд обязательно нужно получить консультацию юриста, который даст квалифицированную оценку возможности выиграть дело, поможет сформулировать законные требования и составит грамотное исковое заявление.

Источник: https://glavny-yurist.ru/opredelenie-poryadka-polzovaniya-nezhilym-pomeshheniem.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.