Иск о переводе прав и обязанностей покупателя

Содержание

Как сделать перевод прав покупателя на себя

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя

Правовой основой искового заявления о переводе прав покупателя на себя является статья 250 ГК РФ “Преимущественное право покупки”. Ознакомьтесь с ней внимательно, прежде чем мы расскажем Вам порядок действий:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Таким образом, говоря понятным языком, оснований для применения этой статьи закона имеется всего два:

Если Содольщик не известил остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

Если Содольщик известил остальных участников долевой собственности о своих намерениях, но изменил условия продажи (имеется в виду цена).

Если с первым пунктом всё более-менее понятно, то второй используется очень редко (практически не используется), а зря! Мы не напрасно просили Вас внимательно ознакомиться с вышеуказанным нормативным актом, и выделили жирным шрифтом ключевые моменты.

Среди покупателей бытует мнение, что лучше слегка завысить в договоре купли-продажи сумму, за которую фактически продается доля. Якобы, в случае оспаривания сделки, покупатель будет уже не в убытке. Это вполне логично для рискованных сделок, но не оправдано с точки зрения закона.

Пример: Содольщик намерен продать свою долю за 1 000 000 рублей. Он извещает остальных участников собственности о своём намерении, но интереса к выкупу никто не проявляет.

Спустя некоторое время Содольщик совершает сделку купли-продажи с посторонним лицом, которое вселяется в квартиру и начинает создавать остальным Содольщикам невероятные проблемы. При этом в результате притеснения, ДЕНЬГИ У СОДОЛЬЩИКОВ СРАЗУ НАХОДЯТСЯ. Но оснований отсудить долю, уже вроде бы нет.

Но более чем в 50% случаев, покупатель сам уговаривает продавца несколько завысить цену в договоре купли-продажи, так сказать, на всякий случай. И случается чудо – Вы обнаруживаете, что в договоре стоит цифра не 1 000 000 рублей, а, например, 1 200 000 или 1 500 000 рублей.

Таким не хитрым способом может быть учтена и заложена в цену комиссия агента по недвижимости или просто подстраховка. Однако это и есть нарушение п.2 ст.250 ГК РФ.

“Чушь!” – скажете Вы: “Суд не удовлетворит иск на таких основаниях, раз не выкупил за меньшие деньги, то о более крупной сумме не может идти и речи!” – и будете не правы.

Это и есть тот самый случай: указание цены и других условий. Стоит в договоре иная цена, чем в извещении – повод перевести права покупателя на себя.

Конечно, можно было купить дешевле, но в ином случае понимание своего промаха приходит только после общения с новым Содольщиком.

В обоих случаях Вам необходимо обратится в суд с иском к Содольщику о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Обращаю Ваше внимание – ответчиком по иску должен быть именно Ваш бывший Содольщик, а не покупатель доли. Ведь именно он нарушил Ваши права. Иногда иск предъявляется к покупателю, что в корне не верно.

При этом Вы должны быть готовы в процессе рассмотрения искового заявления внести на счёт судебного департамента указанную в договоре купли-продажи денежную сумму.

Подчёркиваем! Быть готовым! Не обязательно вносить некие денежные средства заранее или в момент подачи иска, т.к. формально сумма может несколько измениться в большую сторону, ведь ответчик может заявить к возмещению ещё и фактические расходы по сделке, связанные с ее регистрацией и др.

Если вышеуказанные нарушения имеют место быть, суд обязательно удовлетворит иск, и Вам останется лишь после вступления решения суда в законную силу обратиться с ним в регистрационный орган для получения соответствующего свидетельства на собственность.

Деньги, которые всё это время будут находиться на счете судебного департамента, покупатель получит назад, если заявит в суде соответствующее ходатайство, т.к. в гражданском деле он будет участвовать в качестве третьего лица.

Но Вас это волновать никак не должно.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя можно подать в течение трех месяцев, с момента, когда Вам стало известно о нарушении своих прав, а не с момента совершения сделки. А это может быть и год, и два, и три и более. Срока давности в этом вопросе закон не предусматривает.

Источник: https://sodolschik.info/perevod-prav-pokupatelya

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 января 2016 г. N 89-КГ15-22 Суд отменил апелляционное определение о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, поскольку при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, в связи с чем суд устанавливает наличие или отсутствие надлежащего извещения со стороны лица, желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу, других участников долевой собственности и подтверждение их платежеспособности

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Асташова С.В. и Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Пугачук О.И., действующей также в интересах несовершеннолетнего Саитова А.Р.,

к Гайсиной Е.И., действующей также в интересах несовершеннолетней Гайсиной К.Н.,

о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры,

по кассационной жалобе Гайсиной Е.И., действующей также в интересах несовершеннолетней Гайсиной К.Н.,

на решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 27 ноября 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 6 апреля 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., объяснения Пугачук О.И., действующей также в интересах несовершеннолетнего Саитова А.Р., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Пугачук О.И., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Саитова А.Р., обратилась в суд с вышеуказанным иском к Гайсиной Е.И., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Гайсиной Е.Н., сославшись на то, что ей, ее сыну Саитову А.Р. и ответчикам принадлежит по 1/4 доли в праве собственности на квартиру … по адресу: …

25 октября 2013 г. Гайсина Е.И. заключила с Южаковым Ю.А., Южаковой И.В., Южаковым О.Ю., Южаковой Н.Ю. договор мены своей и Гайсиной К.Н. долей в праве собственности на квартиру …

на двухкомнатную квартиру по адресу: …, принадлежавшую семье Южаковых на праве общей долевой собственности.

При заключении договора мены, как утверждает истец, нарушено ее преимущественное право на приобретение долей квартиры …

Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 27 ноября 2014 г. иск удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 6 апреля 2015 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Гайсиной Е.И., действующей также в интересах несовершеннолетней Гайсиной К.Н., ставится вопрос об отмене решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 27 ноября 2014 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 6 апреля 2015 г., как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П. от 17 декабря 2015 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, отзыв на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд исходил из того, что при заключении договора мены от 25 октября 2013 г., нарушено преимущественное право истца на приобретение долей квартиры, принадлежащих Гайсиным.

При этом суд признал за Пугачук О.И. право собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу: …, а также пришел к выводу, что с нее в пользу Гайсиной Е.И. подлежит взысканию … руб.

С такими выводами согласился и суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены (пункт 5).

По смыслу указанных законоположений, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судами при рассмотрении дел о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, является наличие или отсутствие надлежащего извещения со стороны лица, желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и иных условий, других участников долевой собственности, а также подтверждение платежеспособности других участников долевой собственности.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление для этих лиц доказательств затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (часть 1 статьи 57 указанного Кодекса).

Разрешая спор, суд исходил из отсутствия доказательств, достоверно подтверждающих факт надлежащего извещения со стороны Гайсиной Е.И.

о намерении произвести отчуждение принадлежащих ей и ее несовершеннолетней дочери Гайсиной К.Н. долей в праве общей долевой собственности на квартиру … в г. …

, в связи с чем пришел к выводу о нарушении преимущественного права истца на приобретение долей квартиры при заключении договора мены от 25 октября 2013 г.

Подтверждение платежеспособности, а именно факта наличия у истицы денежных средств, необходимых для оплаты 1/2 доли жилого помещения, также имело существенное значение для правильного разрешения спора.

Однако данное обстоятельство судом не было установлено.

При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли в праве собственности необходимых расходов.

Такое внесение денежных средств, в случае удовлетворения иска, способствовало бы своевременному исполнению судебного решения.

Денежные средства на соответствующий банковский счет не внесены, решение суда до настоящего времени не исполнено.

Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым отметить следующее.

Из материалов дела усматривается, что, заключая договор мены 25 октября 2013 г., Гайсина Е.И. и Южаковы согласовали стоимость подлежащего обмену недвижимого имущества в размере … руб.

Однако суд, уменьшив покупную цену долей квартиры …, принадлежащих Гайсиной Е.И. и несовершеннолетней Гайсиной К.Н., определил ее в размере … руб.

При этом каких-либо правовых оснований, обосновывающих допустимость уменьшения суммы взыскиваемых с покупателя денежных средств, по сравнению с суммой, указанной в договоре мены, суд в нарушение требований статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не привел.

На основании изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.

1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 6 апреля 2015 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 6 апреля 2015 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Горшков В.В.

Гражданка, действующая также в интересах своего несовершеннолетнего сына, предъявила иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору мены долей в праве собственности на квартиру. Она ссылалась на то, что было нарушено ее преимущественное право на приобретение долей.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, указав следующее.

В соответствии с ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут долю в праве собственности на недвижимость в течение месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, долю можно продать любому лицу.

Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

При рассмотрении дел о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры нужно выяснить в т. ч. платежеспособность других участников долевой собственности. В данном случае надлежало установить наличие у истицы средств, необходимых для оплаты 1/2 доли жилого помещения. Однако суд этого не сделал.

При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем регионе уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Такое внесение денежных средств (в случае удовлетворения иска) способствовало бы своевременному исполнению судебного решения.

Денежные средства на соответствующий банковский счет не внесены, решение суда не исполнено.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71222850/

Исковое заявление о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности (образец)

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя

На данной странице вы можете скачать образец искового заявления о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав покупателя составленный нашими юристами с учетом действующего законодательства и наработанной судебной практики. Между долевыми собственниками жилого помещения (квартиры, дома), очень часто возникают споры связанные с нарушением прав одного из собственников.

В случае, когда один из собственников решает продать свою долю, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ он обязан предоставить право преимущественной покупки другому собственнику купить эту долю.

ВАЖНО!
Хотим особо отметить ваше внимание, что данное правило касается тех случаев, когда доля в праве собственности продается постороннему лицу. Т.е. если доля продается одному из участников долевой собственности, соблюдение данного порядка не требуется!

Наш контактный телефон: 8 (495) 510-70-16.

В ________________________
(наименование суда и адрес) Истец: ________________________

(ФИО и адрес)

Ответчик: ________________________

(ФИО и адрес)

Третье лицо: ________________________

(ФИО и адрес)

Цена иска: ______ рублей;

Госпошлина: ______ рублей.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав покупателя

Я, ________ (указать ФИО) являюсь собственником ___ доли в праве собственности жилого помещения (квартиры). Квартира расположена по адресу: _______ (указать адрес). Копия свидетельства о праве собственности, а также выписка из домовой книги в приложении. Другим долевым собственником является ответчик, которому принадлежит ___ доля в праве собственности. Ответчик, в нарушение предусмотренного действующим гражданским законодательством порядка (ст. 250 ГК РФ), осуществил продажу своей доли третьему лицу без извещения меня о предстоящей продаже доли. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ Договор продажи части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от _______ года в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесена запись, в соответствии с которой, собственником ___ доли квартиры, расположенной по адресу: ________, стал ______. Переход прав был осуществлен на основании договора купли-продажи доли квартиры от ________ года. В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Часть 2 этой же статьи предусматривает обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Данные положения находят свое отражение в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу которого, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Также, согласно ст. 165.1. Гражданского кодекса РФ (Юридически значимые сообщения), предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Согласно ч.2 статьи, правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. В соответствии с пп. “в” п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Также, безусловным основанием законности исковых требований истца является отсутствие нарушений прав ответчиков, которые остаются при своих интересах, тогда как в случае отказа в удовлетворении исковых требований будут грубо нарушены права истца на приобретение в собственность в полном объеме прав на долю в праве собственности на квартиру, где она уже является собственником и в первоочередном порядке вправе претендовать на спорное имущество, что позволит в будущем реализовывать свои права на квартиру в полном объеме. Считаю, свои требования основанные на законе и подлежащими удовлетворению. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 22, 131-132 ГПК РФ,

ПРОШУ СУД:

  1. Перевести на истца права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на ____ долю в квартире расположенной по адресу: ______ по договору купли-продажи от ________, зарегистрированному в ЕГРП № ____________;

Приложение:
1. Копия искового заявления для сторон по делу и суда; 2. Квитанция оплаты госпошлины; 3. Копия обжалуемого договора купли-продажи (если есть). 4. Копия свидетельства о праве собственности; 5. Копия выписки из домовой книги; Дата подачи заявления «____»____________ 20____г.

Подпись истца ____________

Источник: http://stolicaprava.ru/dokumenty/iski/iskovoe-zayavlenie-o-priznanii-preimushchestvennogo-prava-pokupki.html

Перевод прав покупателя: образец иска, помощь адвоката

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя

   Перевод прав покупателя — интересный судебный процесс в каждом отдельном случае. Адвокатскую практику нашего Адвокатского бюро нельзя назвать рутиной работой, дела не похожи друг на друга, хотя бы потому, что за каждым из дел, за каждым решением стоят жизнь и судьба человека. Но порой мы сталкиваемся с интересными и по настоящему, запоминающимися делами. Вот лишь одно из таких дел.

   Наш адвокат по гражданским делам провел гражданское дело, которое окончилось в пользу доверителя — преимущественное право покупки было защищено.

Порядок перевода прав и обязанностей покупателя

  • обратите внимание, что иск о переводе прав покупателя на себя Вам необходимо подать не позднее трех месяцев после того, как узнали об оспариваемой сделке. Пропуск срока является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях;
  • узнав стоимость продажи интересующего Вас объекта недвижимости проанализируйте свою выгоду, оцените объект на предмет его рыночной цены, возможно заявленная цена договора Вам будет невыгодна;
  • обеспечьте свой иск заявив ходатайство об обеспечении, чтобы в ходе судебного разбирательства не столкнуться с последующими сделками, которые не лишен право делать Ответчик по делу;
  • денежные средства, которые планируются перевести в пользу покупателя по спорной сделке необходимо положить на депозит суда, чтобы Ваши намерения и платежеспособность были подтверждены документально.

 Перевод прав покупателя в нашей адвокатской практике:

   В наше Адвокатское Бюро обратился гражданин Т. с просьбой о помощи в решении сложной жизненной ситуацией: он проживал в двух комнатной квартире в г. Екатеринбурге, совместно со своей бывшей женой, гражданкой С. Данная квартира находилась в совместной собственности между ними, по ½ доли у каждого.

И вот однажды, в один, далеко не самый прекрасный день, в конце осени 2013 г., в квартиру приходит гражданин М., который был представителем гражданки С. на бракоразводном процессе нашего доверителя. Гражданин М.

, заявил нашему клиенту, что купил у его бывшей супруги долю, в их совместной квартире, и теперь они будут жить вместе, если он не выкупит у него долю, пригрозил создавать при этом невыносимые условия для жизни гражданину Т.

Наш доверитель естественно был полон негодования и недоумения, как так с ним могла поступить бывшая жена, ведь теперь он должен жить с посторонним человеком, почему его преимущественное право покупки было нарушено.

   Он не растерялся и обратился за помощью к адвокату. Перевод прав покупателя в его случае был шансом. В ходе консультации клиенту было разъяснено, что бывшая супруга нарушила его права, а именно преимущественное право покупки доли в совместном имуществе (ст.

250 ГК РФ), процедура оспаривания сделки в данном случае не применима, поскольку действует иные положения закона. Выход из сложившейся ситуации был найден, согласно заключенному соглашению на оказание юридической помощи между нами и гражданином Т.

, мы встали на защиту его законных интересов, составили исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя в праве общей долевой собственности на квартиру и подали иск в суд.

   На первом же судебном заседании ответчики, гражданин М. и гражданка С., представили копии почтовых уведомлений о том, что бывшая супруга направляла, в начале осени, в адрес нашего доверителя предложения выкупить долю квартиры по цене 800 000 р.

Однако в данных уведомлениях указывалось, что адресата в квартире не было и телеграмм он не получал. Суд, обозрев данные доказательства, изначально явно принял позицию Ответчиков и выразил намерение отказать в иске, сославшись на вину нашего доверителя, что он не следит за поступающей корреспонденцией. Дело казалось проигранным.

Если бы не одно обстоятельство. Переговорив с доверителям, в процессе подготовки к новому заседанию выяснилось, что при бракоразводном процессе между бывшими супругами была достигнута договоренность о том, что гражданин Т. пустит жить в квартиру, которая стала яблоком раздора. Однако она не спешила туда вселяться.

При передаче ключей от входной двери наш доверитель поделился, с некогда близким ему человеком, информацией, что ему дали путевку на работе и в начале осени он поедет на побережье черного моря в санаторий поправлять здоровье. Гражданка С.

за месяц до его отъезда вселилась в квартиру, пользуясь, достигнутой ранее договоренностью, дождалась отъезда бывшего мужа и стала отправлять почтовые телеграммы, по сути, телеграммы самой себе…

Как добиться перевода прав покупателя по делу?

   Мы собрали все необходимые доказательства о недобросовестном поведении Ответчиков и о злоупотреблении ими правами, в частности правом преимущественной покупки нашего доверителя, а именно: копию расписки гражданки С.

о получении ключей от квартиры, копию заявления о предоставлении путевки и квитанции об оплате путевки, копию обратного талона к путевке, копию выписки с сайта об гражданине М., что является не только юристом, но и то, что его профиль — это сделки с недвижимым имуществом.

Представив данные доказательства в судебный процесс(по ссылке можно узнать о правилах доказывания в гражданском процессе), да еще и заявив и допросив свидетеля с нашей стороны, мы поменяли ход судебного разбирательства, не смотря на то, что Ответчики упорно не меняли своей позиции и не признавали факт нарушения преимущественного права приобретения жилья.

   Результатом стало решение суда в пользу нашего Доверителя. Наш доверитель выкупил долю у Ответчиков по цене, которая его абсолютно устраивала, через перевод прав покупателя, а также возместил расходы на адвоката.

Нам важно осознавать, что работа, которую мы проделали, не является напрасной, мы готовы помогать обратившимся в решении сложных жизненных ситуаций не только связанных с преимущественным правом покупки жилья, но и в иных областях права.

Образец искового заявления о переводе прав и обязанностей покупателя

В Октябрьский районный суд

г. Екатеринбурга.

ИСТЕЦ:

С.

ОТВЕТЧИКИ:

 

Исковое заявление

о переводе прав и обязанностей покупателя доли

   Я, С., проживаю в 2х-комнатной квартире общей площадью 47,6 кв. м, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, пос. Кольцово. Указанная квартира принадлежит мне и ответчику С. на праве общей долевой собственности. Я обратился с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру к Ответчикам.

1) Ответчики давно друг друга знают, они были знакомы задолго до заключения между ними договора купли-продажи ½ доли в 2х-комнатной квартире общей площадью 47,6 кв. м, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, пос. Кольцово, данный факт подтверждается копией решения Октябрьского районного суда от 17.09.2013 г., где указывается, что М. являлся представителем истца — С.

2) М. имеет высшее юридическое образование, на данный момент является руководителем отдела по правовому обслуживанию и сопровождению сделок с недвижимым имуществом ЗАО Юридическая фирма «ЛЕВЪ».

Имеет опыт профессиональной деятельности по подготовке и экспертизе договоров и сделок, а также возникающих в связи с ними правоотношений, сопровождению торгов на заключение государственных контрактов, сопровождению сделок с недвижимым имуществом, оформлению прав на землю, по внешнеэкономическим сделкам, консультированию в области гражданского, административного, трудового, земельного права, представлению интересов клиентов в суде. Что свидетельствует о том, что он знал о преимущественном праве покупки С.

3) Я предполагаю, что между Ответчиками был сговор с целью лишить меня преимущественного права покупки доли в общедолевом имуществе, что выразилось в следующих действиях:

Источник: https://katsaylidi.ru/article/preimuschestvennoe-pravo-pokupki

Преимущественное право покупки доли и применение ст. 250 ГК РФ. Отказ в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя

В публикации я хочу рассказать об одном деле по иску о переводе прав и обязанностей покупателя, основанном на применениист. 250 ГК РФ, предусматривающей возможность преимущественного права покупки доли участниками долевой собственности.

Казалось бы, что может быть проще, чем прочитать внимательно ст.

250 ГК РФ и применить её не столь сложные нормы? Но некоторые граждане не хотят утруждать себя поиском и выбором юристов или адвокатов, чтобы им была обеспечена достойная защита.

В данном деле я представлял интересы ответчика и просто радовался тому, как два представителя истца вели дело так, что закономерным результатом был отказ в удовлетворении исковых требований, засиленный судом апелляционной инстанции.

Фабула дела

Гражданин А. нашел объявление о продаже доли в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на жилой дом. Доли продавали два сособственника, каждому из которых принадлежало по 1/3. Третьего сособственника Ш.  уведомили по адресу, где он предположительно жил у своей бывшей супруги, так как его точное местонахождение не было известно.

Примерно через 6 месяцев после заключения договора купли-продажи А. получает исковое заявление из суда о переводе прав и обязанностей покупателя доли на истца.

Позиция истца

Истец в исковом заявлении указывал, что он не был извещен о намерении продать иными сособственниками свои доли в праве общей собственности, в результате чего было нарушено его преимущественное право покупки доли, которое он намерен был реализовать, если бы был уведомлен надлежащим образом. Иск был предъявлен о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи и признании недействительной записи в ЕГРНИ.

Истец в иске указывал, что в июне месяце он пришел в дом и увидел там А., который сказал ему, что он купил долю в размере 2/3. В суде истец говорил, что А. показывал ему договор купли-продажи доли. Истец в исковом заявлении также писал, что в октябре месяце он взял выписку в Росреестре о правах на дом и узнал о нарушении своего права.

Исковое заявление было подано только в декабре месяце.

До того, как подать исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, как оказалось, истец еще подавал исковое заявление о признании договора купли-продажи доли недействительным.

Эта очевидная ошибка в выборе способа защиты права в случае нарушения преимущественного права покупки доли, довольно распространенная среди некоторых юристов, которые имеют отдаленное представление о гражданском праве, привела к тому, что исковое заявление соответствующее надлежащему способу защиты права было подано так поздно. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы прочитать ч.3 ст. 250 ГК РФ и понять какой иск защищает в данном случае право.

Затем истцу вернули исковое заявление и он снова обратился с иском о признании сделки недействительной, изменив предмет иска, только после принятия его судом, когда, как я полагаю суд намекнул, что надо бы изменить исковые требования.

Позиция ответчика

Первое и очевидное, что бросалось в глаза заключалось в том, что истец пропустил срок для обращения в суд за защитой нарушенного права. Действительно, ч.3 ст.

250 ГК РФ предусматривает:
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даются следующие разъяснения

По смыслу пункта 3 ст.

250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В нашем случае в самом иске было написано, что истец увидел в июне месяце в доме гражданина, который сказал, что купил доли в праве собственности на дом. Многие, к сожалению, читают закон лишь фрагментарно и не видят в нем того, что не хотят видеть, а, может быть, и не могут увидеть.

Черным по белому в ст.

250 ГК РФ говорится о начале течения трехмесячного срока, который по существу является сжатым сроком исковой давности, что он стартует с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. В данном деле уже из иска следовало, что Ш. должен был узнать нарушении прав после того, как увидел постороннего гражданина, который был в доме и сказал истцу, что купил в нем долю.

Истец после этого должен был бы взять выписку в Росреестре, конечно же, если он действительно желал воспользоваться преимущественным правом покупки доли, но он, по неизвестным причинам, взял выписку лишь в октябре, т.е. по прошествии трехмесячного срока.

Естественно, что я сразу же заявил о применении срока исковой давности к требованиям истца, сославшись на то, что он начал в данном случае течь с момента, когда истец должен был узнать о нарушении своего права.

Хочу сказать, что если бы в исковом заявлении истец не говорил про это, то нам бы пришлось представлять доказательства о том, что истец должен был узнать о нарушении своих прав в июне. Отдельное спасибо тем, кто так составил иск.

Я бы в иске никогда не стал бы закладывать мину. Пусть ответчик доказывал бы, что истец должен был узнать о нарушении своего права до того, как истец получил выписку из ЕГРНИ в октябре месяце.

И еще неизвестно смог бы ответчик доказать эти обстоятельства или нет. 

А иск составляли те, кто считает, что срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал о нарушении права. Именно поэтому они даже не задумались о последствии указания в исковом заявлении на обстоятельство, заведомо ставящее истца под заявление о пропуске срока исковой давности.

Казалось бы, что надо было в суде хотя бы попытаться исправить ситуацию и попробовать восстановить срок исковой давности, так как истец утверждал, что он неграмотный. Но нет, представители истца продолжали настаивать, что срок исковой давности не пропущен.

Опять же, спасибо им за это.

Следующий наш довод заключался в том, что сособственники не имели точных данных о том, где проживал истец, и извещение было направлено по последнему известному адресу его проживания. Мы утверждали, что добросовестный сособственник для того, чтобы его права не нарушались, как минимум, должен поставить в известность других сособственников о том, куда ему должны направляться уведомления. 

Другое наше возражение заключалось в том, что на момент, когда истец узнал о том, что в доме проживает покупатель, он не имел намерения воспользоваться преимущественным правом. Истец не мог представить никаких доказательств, что у него имелись средства для реализации преимущественного права покупки доли. 

Самым замечательным подарком представителей истца ответчикам было то, что они показали, что на момент спора наличие суммы на счете истца в банке, чтобы уплатить её покупателю, но эта сумма не была внесена на счет судебного департамента.

Источник: https://pravorub.ru/cases/82645.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.